Una obra de edificación entraña unos vínculos contractuales complejos fundamentalmente constituidos entre el promotor, el constructor, el arquitecto (tanto el proyectista como el director de la obra) y el arquitecto técnico como director de ejecución de la misma. Pueden intervenir otros agentes constructivos como se desprende del texto de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) pero hemos enumerado únicamente aquellos que responden a las piezas principales en toda obra.

Pensemos en el caso paradigmático de construcción de un edificio en altura. El dueño del solar, como promotor de la obra, suscribirá con un constructor o contratista un contrato de arrendamiento de obra, generalmente con aportación de materiales, cuyo objeto será la construcción del referido edificio conforme al proyecto elaborado por el arquitecto contratado por el propietario.

A su vez, el constructor, para cumplir con su obligación, puede subcontratar a diferentes empresas o autónomos para llevar a cabo determinados trabajos que forman parte del contrato suscrito con el promotor. Por consiguiente, aquí encontramos otro núcleo importante de contratos como son los suscritos entre el constructor y sus subcontratistas.

 Establecido lo anterior, en lo tocante a los aspectos económicos, de manera muy simple podemos decir que el promotor irá satisfaciendo al constructor el dinero acordado, generalmente en función del avance de los trabajos y en base a la emisión de certificaciones de obra y, por su parte, el constructor irá pagando a los subcontratistas a los que haya efectuado determinados encargos. En buena lógica, cuando el subcontratista no cobra del constructor, que es con quien ha firmado su contrato, debería demandarle por incumplimiento contractual. Ahora bien, el Código Civil establece una excepción a este supuesto y, aun cuando el subcontratista frente al dueño de la obra es un “tercero”, ajeno al contrato que el promotor ha firmado con el constructor, el subcontratista puede reclamar al promotor el dinero que el constructor le ha dejado a deber.

La legitimación de la subcontrata para reclamar al promotor viene establecida en el artículo 1597 del Código Civil el cual dispone que: “Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que esta adeude a aquél cuando se hace la reclamación”.

Sin embargo, para que prospere esta reclamación, conocida como “acción directa” del subcontratista, deben darse una serie de requisitos:

1.- Que exista un contrato de arrendamiento de obra.

El contrato de ejecución de obra entre el promotor y el constructor es el punto de partida. El encargo objeto de dicho contrato consistirá en ejecutar una obra de construcción pactándose en la inmensa mayoría de los casos que sea el contratista en el que aporte los materiales a utilizar.

En otro artículo anterior abordamos la problemática que ha existido en la práctica acerca de la posible abusividad de la cláusula que habitualmente incluyen los promotores en los contratos con los constructores en virtud de la cual, en los contratos que éstos a su vez suscriban con los subcontratistas, se recoja la renuncia de los mismos a ejercitar la acción del artículo 1597 del Código Civil frente al dueño de la obra. El promotor intenta protegerse de posibles reclamaciones de las subcontratas de la empresa constructora en el supuesto de que esta última no cumpla sus compromisos contractuales.

2.- Que el precio del contrato de obra entre el promotor y el constructor sea “ajustado alzadamente”.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que este requisito concurre cuando el precio de la obra se establece a tanto alzado pero también cuando se fija por unidades de obra, siempre y cuando en el contrato hayan quedado fijadas el número de unidades de obra a ejecutar.

3.- Existencia de crédito del subcontratista frente al constructor.

La deuda que el subcontratista exige al promotor a través de la acción directa debe ser un crédito cierto frente al constructor además de vencido, líquido (o liquidable durante el procedimiento) y exigible. El subcontratista ha visto insatisfecha la deuda que resulta del contrato suscrito con el contratista y ante esta coyuntura decide ejercitar la acción directa frente al dueño de la obra.

4.- Existencia de un crédito del constructor frente al dueño de la obra.

Es preceptivo para que prospere la acción directa del subcontratista frente al promotor que exista, a su vez, una deuda entre el dueño de la obra y el constructor. En otras palabras, el promotor, al momento de recibir la acción directa del subcontratista, tiene que tener cantidades pendientes de satisfacer al constructor que es, recordemos, con quien realmente tiene suscrito el contrato de ejecución de la obra.

Este requisito es muy relevante por el hecho de que la deuda entre promotor y constructor actúa como límite cuantitativo de la cantidad que el subcontratista percibirá del promotor en caso de prosperar su acción directa. El resto del dinero que conforme la deuda deberá intentar cobrarlo del constructor bien simultáneamente, bien esperando a que rehaga su situación financiera.

5.- Reclamación previa al constructor.

Si bien es aconsejable, jurisprudencialmente se ha admitido que cabe ejercitar la acción directa sin reclamar previa o simultáneamente al constructor. 

Sin embargo, sí es de primordial importancia la reclamación extrajudicial efectuada al promotor ya que, a partir de la misma, cualquier pago efectuado por éste al constructor no tendrá efectos liberatorios.

Para finalizar, anticipamos que será objeto de un futuro artículo la situación que se genera en el ámbito de la acción directa cuando se declare el concurso de acreedores del constructor, situación que lamentablemente se presentó en múltiples ocasiones durante la anterior crisis inmobiliaria, anticipando que una reforma legislativa de la Ley Concursal que entró en vigor en 2012 situó en peor situación procesal a los subcontratistas para cobrar sus deudas en estos casos.