Solución para evitar el desacuerdo entre los herederos por el valor de los bienes

La principal solución para evitar el desacuerdo entre los herederos por el valor de los bienes es solicitar la tasación de los mismos. Una vez realizado el inventario de los bienes y justo antes de empezar con su valoración, los herederos deben aceptar que el avalúo obtenido, será el tomado como referencia para llevar a cabo el reparto y la adjudicación de los mismos.

El disponer de un externo (el tasador de bienes), garantiza la imparcialidad y objetividad en el proceso. Por norma general, en una herencia se tiende a mezclar sentimentalismos con valoraciones.

El tasador con independencia de los bienes a valorar, será el encargado de estudiar y analizar cada uno de los mismos que conforman el caudal hereditario y dar un valor real libre de sentimientos.

Qué bienes son los que provocan desacuerdos entre los herederos

Sin duda, los bienes que provocan más desacuerdo entre los herederos, son los inmuebles. Son en la gran mayoría de herencias, los bienes que más conflictos generan en cuanto a su valoración.

Son «la joya de la corona», aquellos bienes que deja el causante que mayor valor de mercado tienen y por el que alguno de los herederos es capaz de cualquier cosa.

Además de los inmuebles, existen otro tipo de bienes a los que hay que darle un valor y que provocan en mayor o menor medida, conflicto entre las partes. Me refiero a bienes muebles y contenido en vivienda, llamado también ajuar doméstico (la ley del Impuesto de Sucesiones lo valora a tanto alzado, calculado en el 3% de los bienes transmitidos en herencia). Los vehículos del fallecido, bien pueden valorarse o bien puede tomarse como su valor el ofrecido por el ministerio de hacienda. Por último, bienes como joyas y arte o antigüedades también están sujetos a darles un valor. Más aún cuando por su tipología y calidad, hacen de ellos piezas altamente cosechadas.

Cómo valorar los bienes de los herederos

Del como valorar los bienes de los herederos depende del tipo de bien y de sus características.

Si se tratan de bienes inmuebles, existen cuatro métodos para ello. De ellos hablo en el siguiente enunciado. En cambio, si el objeto de tasación trata sobre el mobiliario y ajuar doméstico del fallecido, se debe obtener un valor en base a la antigüedad del bien, su vida útil y su estado.

Si es el vehículo del fallecido el objeto a tasar, se debe tener en cuenta su antigüedad, estado, mejoras y kilometraje. En base a esos cuatro parámetros y a un estudio previo del mercado, podrá obtenerse el valor real del vehículo en cuestión.

Métodos para valorar inmuebles en Herencia

A través de la orden ECO 805/2003, existen cuatro métodos de valoración de inmuebles. Pueden tomarse alguno de ellos, para valorar inmuebles en herencia.

• Comparación: Este método se fundamenta en comparar el inmueble objeto de valoración con otras propiedades similares conocidas como testigos. Dicha comparación se basa en condiciones internas y externas, donde se hace una relación de proporcionalidad entre el inmueble testigo y el que es objeto de tasación.
• Coste: Mediante este método se puede determinar el coste de reposición bruto o neto de cualquier vivienda o edificio. De igual forma, se podrá establecer su precio aun si la estructura se encuentra en fase de proyecto, construcción, o si se pudo concluir.
• Actualización de rentas: Según esta técnica analítica, se puede señalar que el valor que tiene una propiedad será determinado según las rentas previsibles que podrá generar en un futuro. Esto significa que se consideran las rentas que el bien podrá generar en su vida útil, con la finalidad de calcular cuál es su precio actual.
• Residual: A través de esta técnica analítica se puede establecer el valor del suelo, en terrenos urbanos y urbanizables, si se encuentren edificados o no. Igualmente, es usado en edificios que están en proyecto o son rehabilitados.

Valorar inmuebles en Herencia. Valor Catastral o valor de mercado

Para valorar inmuebles en herencia hay que distinguir dos momentos dentro del proceso.

Por un lado, la valoración de los bienes para el pago del impuesto de sucesiones. En este caso y desde enero de 2022 la administración obliga a tributar y a satisfacer el pago del impuesto en base al valor de referencia. Un valor «de mercado» ofrecido por el catastro que muchas veces poco o nada tiene que ver con la realidad. Puedes conocer más sobre como recurrir el valor de referencia consultando nuestro artículo pulsando AQUÍ.

Por otro lado, si se necesita una tasación de los inmuebles para repartir y adjudicar la herencia, será necesario que esa valoración sea la de mercado. Es decir, lo que estaría dispuesto a pagar un tercero para adquirir ese inmueble.

Quién valora los bienes de una herencia

Será un perito tasador el encargado de valorar los bienes de una herencia. Dependiendo del ámbito de actuación y el caso en particular se requerirá la labor de distintos tipos de tasadores.

En caso de reparto de herencia o cuando exista un desacuerdo entre los beneficiarios, es fundamental contar con un buen perito tasador. Éste será el encargado de estudiar el mercado, valorar los bienes, y hacer posible una distribución equitativa entre los herederos.

Qué pasa en una herencia si uno de los herederos no quiere vender

Como es lógico en un proceso de este tipo, puede ocurrir que uno de los herederos presente problemas y no quiera vender su parte del inmueble. En este caso es necesario que en régimen de copropiedad todas las partes quieran vender, para poder efectuar la venta del inmueble.

Puede ocurrir que un heredero adquiera su parte al que no quiere vender, es decir hacer una compraventa entre ellos. Si el heredero problemático no quiere entrar en razón, no quedará otra de acudir por vía judicial a la división de la cosa común.

División de la cosa común en herencia

La división de la cosa común en vía judicial implica solicitarle al juzgado que se extinga el condominio. Esta acción se puede realizar a través de la adjudicación a cada una de las partes de su cuota correspondiente, en caso de que el bien sea divisible. Por su parte, si el bien es indivisible se realizará la venta y se distribuirá el dinero obtenido.

Sin duda el desacuerdo entre herederos por el valor de los bienes es un hecho muy común en el transcurso de una herencia.