En muchas ocasiones se realizan transacciones con inmuebles que arrastran irregularidades urbanísticas, como la falta de licencia de primera ocupación. Esto ocurre sobre todo cuando se compran propiedades en construcción (compraventa sobre plano de vivienda futura), una operación muy habitual en nuestros días. Por ello, en estos casos hemos de tener en cuenta la posibilidad que posee el comprador de resolver el contrato de compraventa en caso de incumplimiento por parte del vendedor.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación certifica que la vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitable. Además, a través de este procedimiento el Ayuntamiento supervisa si la vivienda se adecúa al proyecto técnico de obra que se presentó en su momento para la licencia de obra. Si no se posee la licencia de primera ocupación no se concede suministro de luz y de agua.

Desde el punto de vista administrativo la licencia de primera ocupación es necesaria para habitar la vivienda. Pero desde el punto de vista civil, ¿es una obligación esencial obtener la licencia de primera ocupación a efectos de poder resolver el contrato si no se cumple esta obligación?

¿Qué dice la jurisprudencia?

Hasta fechas relativamente recientes, podíamos encontrar jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales: algunas sentencias declaraban que la no obtención de la licencia de primera ocupación no era causa de resolución del contrato. Según el art. 1.124 del Código Civil no cualquier tipo de incumplimiento justifica la resolución del contrato, sólo el incumplimiento de una obligación esencial.

Actualmente el Tribunal Supremo se ha pronunciado en el sentido de que la obtención de la licencia de primera ocupación es una obligación esencial del vendedor, pues éste tiene que proporcionar al comprador una vivienda habitable. En caso contrario, el comprador asume graves riesgos porque puede comprar un inmueble inútil para el uso que pretende destinarlo.

Además, la no obtención de esa licencia implica que el comprador pueda tener problemas para acceder al boletín de agua y de luz. La licencia es fundamental porque afecta a la habitabilidad: no se compra un espacio sin más, sino un espacio con unos requisitos mínimos de habitabilidad.

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017: “La obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad.”

Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 declaraba que “puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto”.  

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Excepcionalmente, la jurisprudencia admite la compraventa de vivienda sin licencia de primera ocupación cuando el comprador es perfectamente consciente de que está comprando un inmueble sin licencia y que por tanto no va a ser habitable. También cuando la compraventa se realiza sobre una vivienda sin licencia, pero se sabe que se va a obtener:

•          Porque está tardando mucho en concederse, por problemas burocráticos.

•          Porque se necesitan subsanar errores de menor gravedad.

Pero estos casos son excepcionales. Si no se obtiene la licencia de primera ocupación, se está incumpliendo una obligación esencial del contrato de compraventa, por lo que se podrá instar la resolución del contrato con base en el art. 1.124 del Código Civil.

¿Qué ocurre si la licencia se obtiene después?

Se plantea el supuesto de que la licencia de primera ocupación se obtenga unos meses después del momento de la entrega de la vivienda, es decir, no habría un incumplimiento sino un retraso en el cumplimiento.

En estos casos, habrá que estar a lo dispuesto por las partes en el contrato. Las cláusulas contractuales pueden establecer un plazo esencial, esto quiere decir que si el vendedor se retrasa en el cumplimiento (aunque sea sólo un día), la obligación ya no tiene sentido para el comprador. Cuando se pacta un plazo esencial, llegado el término, se produce el vencimiento y la resolución automática del contrato.

Si no es así, el retraso puede ser relevante o no en función del tiempo transcurrido tras el vencimiento de la obligación. En caso de cumplimiento tardío se puede exigir una indemnización por daños y perjuicios, pero no la resolución del contrato, partiendo del principio general de conservación de los contratos.

Laura V. Oballe Santos

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