Hoy te vamos a hablar de un tema de creciente relevancia en el ámbito legal, que genera diferentes debates y reflexiones sobre su impacto, tanto para los inquilinos como para los propietarios, aunque es más trastorno para estos últimos.

Nos referimos a la enervación del desahucio, regulado en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que ha sido recientemente sustituido por el artículo 103.3 del Real Decreto-ley 6/2023, que entra en vigor el 20 de marzo de 2024. Mientras, en lo referente a la responsabilidad de sus costes, queda reflejado en el punto 22.5.

¿QUÉ ES EL DERECHO ENERVACIÓN?

La enervación de la acción de desahucio es un derecho de todo inquilino que ha sido demandado para ser desahuciado por impago de la renta de alquiler.

Así, cuando un inquilino recibe una demanda de desahucio por impago, tiene el derecho a enervar (siempre y cuando no lo haya perdido). Y, si enerva, puede seguir habitando la vivienda y el contrato sigue en vigor.

El inquilino habrá enervado el desahucio si en los diez días siguientes de recibir la demanda, paga absolutamente toda la deuda. Es decir, deja la deuda a cero (no basta solo con pagar lo que se reclama en la demanda, puesto que ya habrá pasado más tiempo y se habrá acumulado nueva deuda).

Por tanto, hay enervación si se deja la deuda a cero en ese plazo.

¿CUÁLES SON LAS CONSECUENCIAS DE ENERVAR UN DESAHUCIO?

Si el inquilino enerva hay dos consecuencias:

• Puede seguir en la vivienda (no termina el contrato de arrendamiento)
• Muy posiblemente será condenado a pagar las costas judiciales, es decir, el importe que el propietario se ha gastado al poner la demanda.
  Pero, cuidado: si el inquilino es beneficiario de justicia gratuita entonces estará exento de pagar al propietario las costas (al menos en los tres primeros años).

Además, hay otra consecuencia colateral, y es que, solo se puede ejecutar la enervación del desahucio una vez. Por tanto, si el inquilino enerva y posteriormente vuelve a dejar de pagar, entonces el propietario podrá poner una nueva demanda de desahucio y esa será la definitiva, porque solo se puede enervar una vez en cada contrato de arrendamiento.

¿EL INQUILINO SIEMPRE PUEDE ENERVAR?

La enervación del desahucio es, en realidad, un pequeño revés para el propietario, ya que en muchas ocasiones el inquilino es beneficiario de justicia gratuita y no tendrá que pagar las costas al propietario. Sí, el propietario habrá cobrado las rentas, pero habrá perdido el importe del coste de su abogado y procurador.

Para evitar esta situación, lo que le recomendamos hacer desde el equipo de Expert Abogados, es mandar un burofax al inquilino antes de poner la demanda, reclamándole el pago de la deuda. Y si pasa un mes y el inquilino no paga, entonces el propietario ya podrá poner la demanda y el inquilino habrá perdido la opción de enervar, por lo que se producirá el desahucio (si todo sale bien) con esa primera demanda.