Queremos dedicar este comentario a la acción más importante que existe para proteger nuestro legítimo derecho de propiedad, reconocido en el artículo 33 de la Constitución, cuando nos hemos visto privados ilegítimamente de ella. Nos referimos a la acción reivindicatoria. Suele ser definida de manera muy elocuente como la acción que interpone “el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario”. Es una acción que pretende el reconocimiento del derecho de propiedad en la persona del demandante, así como la restitución al propietario de la cosa indebidamente poseída por un tercer poseedor. Aunque nuestra dedicación exclusiva al Derecho Inmobiliario conlleva la natural inclinación hacia bienes de esta naturaleza, la acción reivindicatoria protege el dominio tanto sobre bienes inmuebles como sobre bienes muebles.

Su fundamento lo encontramos en el artículo 348 del Código Civil: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

Dependiendo del supuesto práctico ante el que nos encontremos puede interponerse conjuntamente junto con otras acciones protectoras del dominio. Es muy frecuente su ejercicio junto con la acción de deslinde sobre la que hablaremos en otro momento si bien podemos apuntar que acudiendo a esta opción se solicita que primero se delimite la finca propiedad del demandante para seguidamente reconocerle el derecho de propiedad sobre la misma. Ahora bien, para que prospere la acción reivindicatoria en este caso es preciso que se estime la acción de deslinde para que opere el requisito de la plena identidad de la cosa que seguidamente veremos.

I.- Legitimación del propietario para interponer la acción.-

Según hemos anticipado, esta acción puede ejercitarla quien sea propietario o copropietario de un bien y haya sido despojado indebidamente de la posesión inmediata del mismo. En otras palabras, no estará legitimado para ejercitar esta acción el propietario que no haya sido privado de la posesión, por lo que la cosa reivindicada deberá estar en posesión del demandado. En el caso de bienes en copropiedad, la acción puede ser ejercitada por cualquiera de los comuneros siempre y cuando actúe en beneficio de todos.

II.- Legitimación pasiva del poseedor actual no propietario.-

Como se ha anticipado, para que prospere la acción el propietario debe contar con título legítimo de tal forma que esta carencia en la persona del simple poseedor demandado sea requisito necesario para que prospere la acción. Podríamos encontrarnos con el supuesto en el que el poseedor presente título de propiedad, obligando al verdadero propietario a solicitar la nulidad de ese título con antelación a la reivindicación propiamente dicha. No obstante, el Tribunal Supremo ha atemperado la rigurosidad de este requisito, considerando implícita la nulidad del titulo del poseedor junto con la cancelación registral del mismo cuando se ejercita una acción reivindicatoria.

III.- Requisitos de la acción reivindicatoria.-

            1.- Título de dominio acreditativo de la propiedad del demandante.-

El demandante corre con la carga de demostrar su título de dominio. Debe ser un título que justifique su adquisición y, asimismo, que dicha adquisición proviene de un auténtico propietario. La prueba indiciaria por sí sola no es suficiente para acreditar la propiedad de la cosa reivindicada, siendo pacífico que no son suficientes ni las certificaciones del Catastro Inmobiliario ni las inscripciones registrales cuando exista prueba en contra que destruya la presunción posesoria de la que gozan según la Ley Hipotecaria los titulares de derechos inscritos. En este sentido cabe decir que existe un supuesto claro en el ámbito inmobiliario de irreivindicabilidad consistente en la venta de la finca por el poseedor no propietario a un tercero que adquiere onerosamente y de buena fe y consigue inscribir su dominio en el Registro de la Propiedad. La posición de este tercer comprador se convertirá en inatacable sin perjuicio de las acciones de resarcimiento que correspondan al dueño frente al poseedor que ha vendido su propiedad a un tercero de modo irreivindicable.

            2.- Posesión del bien por el demandado.-

La actual posesión del bien la debe tener el demandado, pudiéndose ejercitar la acción reivindicatoria contra todo aquel que no sea propietario y posea la cosa sin justo título aunque lo sea de buena fe. En caso de que el demandado presente también título de propiedad del bien habrá que determinarse en el procedimiento cuál de ellos es de mejor condición.

3.- Identificación o identidad de la finca.-

La finca objeto de la reivindicación debe coincidir perfectamente con la consignada en el título de propiedad que exhibe el demandante. La jurisprudencia del Tribunal Supremo dispone que la identificación de la finca consiste en aportar la descripción exacta de la misma en cuanto a su situación, cabida y linderos y, además, ha de quedar acreditado sin lugar a dudas que desde el punto de vista topográfico es la misma finca que consta en el título y en los demás medios de prueba aportados al procedimiento. Se busca la coincidencia exacta de la realidad física con la realidad que se desprende de los documentos.