El último mes del año 2018 trajo importantes novedades respecto a los arrendamientos de vivienda con la aprobación de la nueva ley de alquiler (Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), pero esos cambios han quedado derogados. Entre esas novedades, que han estado vigentes durante menos de un mes y que serán de aplicación para todo aquellos contratos de arrendamiento firmados desde la entrada en vigor del Real Decreto hasta el día 22 de enero de 2019, destacan, por ejemplo, la ampliación del plazo mínimo legal que un inquilino puede permanecer en la vivienda o los límites en las fianzas.

Si quieres conocer esos cambios ¡continúa leyendo!

Duración del contrato de alquiler con la nueva ley

Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler se modificó la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos en relación a la duración del contrato de alquiler. Se amplía de tres a cinco años. 

Como hasta ahora, la duración del contrato puede ser libremente pactada entre las partes, si bien, cuando sea inferior a esos cinco años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que llegar a esa duración mínima fijada ahora para los contratos de arrendamiento. Ese plazo de cinco años se aumenta a siete en los casos donde el arrendador de la vivienda sea persona jurídica. Es decir, una empresa o sociedad.

Todo ello siempre y cuando el inquilino no manifieste al arrendador en un plazo de 30 días antes de la finalización del contrato de alquiler, su voluntad de no continuar en la vivienda y, por tanto, no renovar el arrendamiento.

Con su derogación, volvemos a los contratos de alquiler de tres años.

Prórroga del contrato de arrendamiento

Hasta la entrada en vigor esta nueva ley de alquiler, que queda nuevamente vigente, se establecía que el contrato se prorrogaba automáticamente por un año (pasados los tres años) si no se notificaba por ninguna de las partes (arrendador o arrendatario) con seis meses de antelación la intención de finalizar el contrato de alquiler.

Con el Real Decreto-ley 21/2018, llegada de la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos esos cinco años, o siete en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica, si ni arrendador ni arrendatario manifiestan a la otra parte (con un plazo de 30 días de antelación) la intención de no renovar el contrato, este se prorrogaría necesariamente durante tres años más.

Con la derogación del Real Decreto-Ley, volvemos a prórroga de un año del contrato de alquiler.

Nueva ley de alquiler: fianza y garantías adicionales del contrato

En relación a la fianza y garantías adicionales de los contratos de arrendamiento de vivienda, se establece que se podrán pactar garantías adicionales a la fianza del arrendamiento en metálico, siempre y cuando no supere un máximo de dos mensualidades de la renta. Concretamente, el texto queda redactado de la siguiente manera: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”. Además, la normativa fija que la garantía adicional se puede exigir al inquilino a través de depósito o de aval bancario.

Derogado el Real Decreto-Ley, se elimina la limitación de la garantía adicional de hasta dos mensuales de renta. Queda redactado así:

 “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”

Los gastos de gestión cuando el arrendador es persona jurídica

El Real Decreto-ley 21/2018 modificaba el apartado 20.1 de la LAU, relativo a los gastos generales y de servicios individuales. Con este cambio, con vigencia desde el 19 de diciembre de 2018, los gastos de gestión desde su entrada en vigor hasta su derogación son asumidos por el arrendador, siempre y cuando este sea persona jurídica. 

Ahora se elimina el párrafo que decía: 

“Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica,

salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”. 

Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

El Real Decreto-ley 21/2018 también modificaba la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Concretamente, se añadía al artículo 45.I.B el apartado 26, con el que quedan exentos del pago del tributo los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.