Jorge Peño y Gabriela de Remedios

El pasado 31 de marzo de 2021, mediante sentencia dictada por la Sala de lo Civil, el Tribunal Supremo vino a reconocer el carácter modificativo de un anexo a un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU de 1964 en el que se modificaba el objeto y la renta.

El alto tribunal ha resuelto en casación la controversia suscitada en relación con la naturaleza de una novación a un contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 2 de julio de 1975.

La cuestión tiene su origen el 8 de noviembre de 2001, cuando las partes de dicho contrato acordaron modificar, mediante anexo, el objeto del arrendamiento. En su virtud, el arrendatario pasaba a ocupar un estudio en la planta baja del inmueble, en lugar de la vivienda en planta tercera que hasta entonces venía ocupando, todo ello con el consiguiente incremento de renta. 

Tras la adquisición posterior del edificio por una sociedad mercantil, ésta, como nueva arrendadora, instó la resolución del citado contrato de arrendamiento sobre la base de que el acuerdo suscrito en 2001 tuvo alcance extintivo y que, por lo tanto, la relación arrendaticia había pasado a regirse por la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (“LAU 94”), 

La cuestión estribó, en si dicho acuerdo tuvo la naturaleza de novación modificativa, en cuyo caso subsistía la prórroga forzosa, a favor del arrendatario, reconocida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (“LAU 64”); o, por el contrario, tuvo efectos extintivos, por lo que habría pasado a regularse por las disposiciones de la LAU 94, donde no se contempla esa prórroga. 

Interpuesta la demanda de juicio verbal de desahucio, el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona la desestimó, entendiendo que el acuerdo novatorio tenía un alcance modificativo del arrendamiento. Por el contrario, la Audiencia Provincial de Barcelona dotó a la novación de carácter extintivo de la novación, pues se habían modificado dos de los elementos esenciales del contrato (i.e. objeto y renta). En particular, la Audiencia Provincial declaró extinguido el contrato de arrendamiento “de fecha 8 de noviembre de 2001” por expiración del plazo, al haber quedado sujeta la relación arrendaticia a las disposiciones de la ley de arrendamientos urbanos de 1994. 

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación presentado, revoca la sentencia de instancia y declara que el contrato de arrendamiento, tras su modificación el 8 de noviembre de 2001 siguió sujeto a la LAU 64 y, por tanto, al régimen de prórroga forzosa de su artículo 57. Todo ello, con base en la argumentación que resumimos a continuación:

• La primera regla de interpretación de los contratos es la espiritualista que manda atender a la voluntad expresada por las partes, de modo que cuando la literalidad es clara, ésta prevalece (art. 1281 CC).
• Para que una obligación quede sustituida por otra (como sucede con la novación extintiva), es necesario que exista incompatibilidad absoluta entre las dos y que la voluntad de las partes sea producir la extinción de la primitiva obligación por parte de la segunda (art. 1204 CC).
•  La novación extintiva o propia es causa de extinción de las obligaciones y de las obligaciones o garantías accesorias (el art. 1.156 CC). Debido a la intensidad de estos efectos, se exige por la jurisprudencia un mayor formalismo que para la novación modificativa o impropia, de forma que, en caso de duda, debe prevalecer el efecto más débil y regido bajo criterio de “mayor reciprocidad de intereses”, propio de los contratos onerosos.
• Es doctrina reiterada que la voluntad extintiva “ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas” (se cita, entre otras, las SSTS de 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003) así como que la novación extintiva no se presume (cita en este caso las SSTS de 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005).
•  La renuncia de derechos, como sería el caso de la renuncia por parte del arrendatario al sistema de prórroga forzosa previsto en la LAU 64, debe ser siempre “clara, terminante e inequívoca”.
• En el caso objeto de recurso, ni las partes declararon “terminantemente” el efecto extintivo ni ello se desprende de los términos del acuerdo modificativo, el cual se suscribió mediante “anexo 1 al contrato de arrendamiento de 2 de julio de 1975”.

El Tribunal Supremo, siguiendo una tendencia que ya venía apuntando con anterioridad, ha venido a completar su doctrina restrictiva respecto del alcance realmente novatorio (es decir, extintivo) de las modificaciones de los contratos. Cabe recordar que buena parte de la doctrina en España ha atribuido a la novación naturaleza extintiva,  por su ubicación en el Código civil como causa de extinción de las obligaciones (art. 1156 del CC, parte del Capítulo IV del Título I del Libro 4 titulado “de la extinción de las obligaciones”). La sentencia comentada refuerza el alcance modificativo de las novaciones, limitando el efecto extintivo a los casos en que se acredite que se quiso realmente por las partes.