1.- Concepto de «vicio oculto»

Es muy común utilizar la expresión «vicio oculto» en la compraventa inmobiliaria cuando se observa un defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble. En anteriores ocasiones nos hemos referido al régimen normativo establecido por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para los daños materiales provocados por vicios o defectos constructivos y que ampara a los adquirentes de viviendas nuevas y a los sucesivos adquirentes hasta que transcurren los plazos de garantía de la misma, contados desde la suscripción del acta de recepción; recordemos: diez años para defectos de estructura y cimentación; tres años para defectos de habitabilidad y un año para los de acabado y terminación.

A su vez, también vimos que, aunque el plazo de garantía de la LOE  hubiese expirado, el comprador podría acudir a reclamar la reparación de los defectos constructivos en virtud de las acciones derivadas del cumplimiento defectuoso o irregular del contrato de compraventa si bien con la reforma del artículo 1964 que entró en vigor el 7 de octubre de 2015 el plazo de prescripción de la acción se redujo considerablemente pasando de quince a cinco años.

El régimen normativo que vamos a exponer en este artículo respecto a los vicios ocultos también puede ser de aplicación a las viviendas nuevas. Sin embargo, la legislación especial (LOE) contiene una normativa reforzada de los derechos de los adquirentes, por lo que el recurso al saneamiento de los vicios ocultos en base al Código Civil se suele observar con mayor profusión en viviendas de segunda mano en las que ya han transcurrido los plazos de garantía de la LOE.

Dicho lo anterior, la referencia normativa al saneamiento por vicios ocultos (aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles) lo encontramos en el artículo 1484 del Código Civil, señalando literalmente este precepto que: “El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.

La obligación del vendedor va más allá de la mera entrega del inmueble ya que debe garantizar al comprador la posesión “pacífica”, de la que trataremos en otro momento por corresponder al saneamiento por cargas y gravámenes, y la posesión “útil”, que es la que afecta a los vicios ocultos.

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2.- requisitos de los vicios ocultos

Para que se pueda entender que estamos en presencia de un vicio oculto deben concurrir los siguientes requisitos, de conformidad con la jurisprudencia de nuestros Tribunales de Justicia:

1.- Entrega de un bien viciado. Esta circunstancia puede entenderse, según establece la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000, como un defecto, una imperfección o una alteración de la calidad o cualidades del bien o de alguno de sus componentes “siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”.

El vicio oculto debe entenderse desde el punto de vista funcional, de utilidad de la cosa para el uso al que está destinada, haciéndolo impropio o disminuyéndolo.

2.- Que el vicio sea oculto. Esto es, el vicio no debe ser manifiesto o estar a la vista. El artículo 1484 del Código Civil exonera de responsabilidad al vendedor cuando el comprador debiera haberse percatado del mismo por su pericia. En concreto, el precepto citado expresamente alude al término «perito»; sin embargo es pacífico que no se exige para ello titulación académica alguna sino que por razón de su conocimiento, profesión u oficio debiera percatarse de la existencia del vicio.

Tampoco quiere decir el señalado artículo que con carácter previo a la compraventa se tenga que visitar el inmueble acompañado de un perito que reconozca exhaustivamente el mismo. Ahora bien, sí podría ser valorable a efectos de exonerar o reducir la responsabilidad del vendedor, el hecho de que el inmueble estuviera con bastante antelación en poder del comprador sin que éste se hubiera percatado del vicio como por ejemplo en los supuestos de arrendamiento con opción de compra.

3.- El vicio ha de ser grave. El defecto oculto debe ser de una magnitud suficiente como para que el adquirente haya consumado la operación de compraventa pero sobreentendiéndose que en el supuesto de que hubiera observado el mismo no habría comprado el inmueble o hubiera pagado menos precio por él.

4.- El vicio ha de ser prexistente a la compraventa. El comprador debe probar no sólo que existe un vicio sino que el mismo es anterior a la perfección del contrato.

3.- Acciones que corresponden al comprador

El artículo 1486 del Código Civil contiene las dos acciones que asisten al comprador ante la presencia de vicios ocultos. Estas acciones se denominan “acciones edilicias” como reminiscencia del Derecho Romano y son las siguientes:

.- “Acción Redhibitoria”: el comprador puede resolver el contrato por incumplimiento del vendedor, estando obligado éste a la devolución al comprador de los gastos que le originó.

.- “Acción Estimatoria o Quanti Minoris”: el comprador puede solicitar una rebaja en el precio como consecuencia de los vicios ocultos que presenta el inmueble.

El principal problema que subyace con respecto a estas acciones es su exiguo plazo de ejercicio de seis meses desde de la entrega del inmueble, tratándose además de un plazo de caducidad y no de prescripción; es decir, el plazo no puede ser interrumpido y una vez superados los seis meses desde la entrega las acciones frente al vendedor habrán caducado.

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4.- Compatibilidad con otras acciones

Como consecuencia de la brevedad del plazo de caducidad antedicho, cuando el vicio que presenta el inmueble es de una gravedad superior a los meros vicios ocultos se sostiene que existe un aliud pro alio, es decir, la entrega de una cosa distinta, estando el comprador facultado para resolver la compraventa y exigir la correspondiente indemnización de daños y perjuicios. El caso prototípico de cosa inhábil para el uso al que está destinada es la vivienda vendida y que por impedimentos urbanísticos no puede ser habitada.

Esta acción se fundamenta en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil con un plazo de prescripción de cinco años para las compraventas consumadas desde el 7 de octubre de 2015.

La sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2018 expresa muy claramente la acción derivada de la entrega de “una cosa por otra”: “se da la situación de entrega de cosa distinta o «aliud pro alio» cuando es tal la diferencia e inadecuación de lo entregado a lo efectivamente pactado que viene a equivaler a la entrega de una cosa distinta y determina un incumplimiento tal que permite a la parte perjudicada optar por la resolución del contrato. También la sentencia núm. 317/2015, de 2 junio, afirma que «Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. […] La de 25 febrero 2010 añade: "...la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato"...».

No puede desconocerse que esta es la situación producida en el caso presente, pues -aunque pudiera ignorarlo la parte vendedora- el objeto del contrato resultaba absolutamente inhábil para la finalidad objetiva perseguida con su adquisición en tanto que se reveló en un corto espacio de tiempo, incluso dentro del breve plazo de seis meses previsto en el artículo 1490 CC para la exigencia de saneamiento por vicios ocultos, que se trataba de un inmueble que, por su situación de ruina inminente, no resultaba apto para continuar en él la explotación económica que hasta ese momento se había desarrollado”.

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5.- Conclusión

En la práctica diaria, a efectos de interponer frente al vendedor la acción que corresponda habrá que verificar en primer lugar la fecha de adquisición y entrega del bien inmueble. A partir de este momento lo relevante es comprobar técnicamente, ayudados de una prueba pericial, ante qué clase de vicio nos encontramos para, finalmente, ejercitar la acción o acciones que mejor protejan los derechos del comprador afectado.