El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo pedir en cualquier momento a que se proceda a dividir la cosa común, conforme lo establecido en los artículos 400 y siguientes. División de bien inmueble sobre el que existe un derecho de usufructo.

División de bien inmueble con usufructo

Ahora bien, una situación habitual que se produce en la realidad es, que sobre el bien inmueble que se pretende dividir exista un derecho de usufructo, ya sea a favor de uno de los propios copropietarios o a favor de un tercero, siendo la cuestión polémica derivada de ese hecho, el cómo se ve afectado el usufructuario por el ejercicio de esa facultad por los propietarios.

Derecho de usufructo no inscrito en el Registro de la Propiedad

Así, lo primero que hay que distinguir, es si ese derecho de usufructo está o no inscrito en el Registro de la Propiedad:

Si el usufructo no se encuentra inscrito, entra en juego el artículo 34 LH, lo que implica que, en principio, el adquiriente del inmueble no va a ver gravada su propiedad con ningún derecho real, al no constar este en el Registro, al menos que se consiga probar que ha actuado de mala fe y conocía la existencia del gravamen. Esta situación se deriva de lo establecido en los artículos 606 CC y 32 LH, que determinan que los títulos sobre bienes inmuebles u otros derechos reales que no estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no perjudican terceros.

Derecho de usufructo inscrito en el Registro de la Propiedad

Si el derecho consta inscrito, el usufructuario no se verá afectado por la división, conforme lo establecido en el artículo 405 CC, que determina que la división de la cosa común no afectará a tercero, que conservará sus derechos reales.

En este caso, si el usufructo era sobre el total del inmueble, se seguirá manteniendo el derecho de uso y disfrute de igual forma a la que se venía haciendo, mientras que si recaía solo sobre una cuota indivisa, el usufructuario ejercerá su derecho sobre la parte que se le adjudique al propietario o condueño (art. 490 CC), y en el supuesto de que se proceda  a la venta, el usufructo recaerá sobre el dinero que corresponda al copropietario en función de su cuota de propiedad.

Acción de división por propietarios no usufructuario

Por último, en cuanto a la legitimación activa para el ejercicio de la acción de división, la respuesta prácticamente unánime de los tribunales, es que el usufructuario carece de ella al corresponder únicamente a los propietarios y de igual forma carece de legitimación pasiva, ya que el proceso afectará a los comuneros, pero no a su derecho que quedará como estaba.

Indicar, que en el supuesto en que el usufructo es únicamente sobre una cuota indivisa, existe un cuestión polémica sobre si es necesario el consentimiento o la intervención del usufructuario en el proceso cuando la división de la cosa común produzca la enajenación del bien y sea solicitada por el nudo propietario de dicha cuota, ya que nos encontraríamos ante una posible alteración del usufructo, lo que podría contravenir lo establecido en el artículo 489 CC.