El urbanismo es una de nuestras especialidades, y sabemos de sobra que es un tema especialmente complejo para el ciudadano medio, que es el que tiene que enfrentarse con decisiones de la Administración, como la de expropiar parte de un terreno particular para declararlo suelo dotacional. Por eso, es necesario abordar este concepto y saber qué implica para su propietario que su terreno pueda ser calificado como tal.

Qué es el suelo dotacional

Dentro de las clases de suelo que nos podemos encontrar, lo más común es diferenciar dos grandes grupos: el suelo urbano y el rústico (cuya denominación legal es suelo no urbanizable), aunque dentro del suelo urbano también podemos encontrar el suelo urbanizable, que podemos entender como aquel pendiente de desarrollo urbanístico. Asimismo, podemos diferenciar el suelo, en función del uso que pueda realizarse sobre él, según sea residencial, industrial, etc.

En cualquier caso, a medida que se desarrollan los núcleos urbanos, hacen falta una serie de dotaciones públicas, por lo que parte del terreno queda reservado para tener un uso público que puede ser la construcción de una calle, de un parque, de un centro de salud, un colegio, etc.

No hay un concepto único de suelo dotacional, porque cada comunidad autónoma tiene su propia legislación al respecto. En líneas generales, podemos decir que es aquella parte del suelo urbano que está destinada a un uso público.

Características y condiciones del suelo dotacional

El suelo dotacional debe estar previsto dentro del planteamiento urbanístico del municipio. De hecho, no se puede prescindir del mismo, porque es esencial para asegurar una buena gestión del territorio.

Por otro lado, no todos los terrenos con esta calificación se convierten inmediatamente en una dotación pública. A veces, la Administración hace la calificación porque está proyectando hacia el futuro. Si en una zona determinada es posible que surja un nuevo barrio en unos 10 años, dentro de esa área se reservan ya terrenos que se emplearán para zonas verdes o centros de salud entre otras dotaciones de carácter público.

Al carecer en España de una normativa aplicable a todo el territorio en materia de suelos dotacionales, para saber qué condiciones y características concretas se exigen de este tipo de terrenos, debemos prestar atención en cada caso concreto a la normativa de la comunidad autónoma en cuestión. Lo que sí es necesario, es que el suelo tenga la calificación de dotacional en el planeamiento para poder ser utilizado como tal.

Cómo se declaran los suelos dotacionales

El terreno que va a tener una finalidad dotacional puede pertenecer originariamente a la Administración o a un particular. Y es en este último caso cuando pueden surgir los problemas porque, una vez previsto en el planeamiento el suelo dotacional de que se trate, la Administración, para ejecutarlo, debe adquirir su propiedad.

La forma más habitual de que se produzca el cambio de titularidad es que el propietario entregue el suelo a la Administración cuando se lleva a cabo una actuación de transformación urbanística. Por ejemplo, la legislación de algunas comunidades autónomas determina que, cuando se va a construir un edificio, una parte de ese terreno debe ser cedido por el propietario para pasar a ser suelo dotacional.

Si la parcela no está incluida dentro de una actuación de transformación urbanística, la Administración tendrá que llevar a cabo la expropiación forzosa de la misma para poder ejecutar el suelo dotacional, y esto genera conflictos.

Como decíamos antes, puede que un ayuntamiento tenga previsto hacer una dotación pública en un determinado lugar del término municipal, pero a largo plazo. No obstante, necesita asegurarse de que cuenta con terreno para ello y decide calificar una parcela como terreno dotacional.

Dado que no existe una urgencia por llevar a cabo la adquisición, el expediente de expropiación puede estar durante años en tramitación, de hecho, puede incluso tardar años en iniciarse dicho procedimiento aun cuando la previsión de suelo dotacional ya esté recogida en el planeamiento.

Por su parte, el ciudadano afectado se encuentra con un gran problema. Por un lado, su terreno queda en una especie de limbo. No puede hacer nada con él, porque una vez que se inicia el procedimiento de expropiación no es posible hacer uso del suelo ni edificar sobre él. De hecho, hacerlo, al no poder concederse título habilitante, puede dar lugar a la comisión de una infracción urbanística. Por otro lado, el afectado continúa siendo el propietario, así que debe hacer frente al pago de impuestos como el IBI.

El titular del terreno va a acabar perdiendo su propiedad, así que lo que le interesa es obtener una remuneración justa y que el procedimiento acabe lo antes posible. Por eso, ante la demora de la Administración, lo que se puede hacer es solicitar una expropiación por ministerio de la ley. Se trata de un requerimiento forzoso que obliga a la Administración a resolver ya el proceso y pagar, para lo cual conviene contar con abogados especialistas en administrativo y, en concreto, en materia de expropiación forzosa.

El suelo dotacional es totalmente necesario para que todos podamos disfrutar de servicios públicos en nuestros municipios, pero la obtención del mismo puede llegar a ser complicada, y causar problemas al propietario del terreno. Por suerte, tal y como hemos visto, se puede llegar a una solución rápida si se cuenta con un buen asesoramiento legal como el que ofrece nuestro equipo de abogados profesionales.