La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, según lo afirmado por Ricardo Cabanas Trejo en un artículo publicado en Diario La Ley, “no es una Ley general sobre préstamo hipotecario, ni sobre préstamo con consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo/crédito identificada como Contrato de Crédito Inmobiliario —CCI—, que no siempre contará con garantía hipotecaria”. De la nueva norma se puede comentar que ha sido aprobada con la finalidad de potenciar la seguridad jurídica, el justo equilibrio de prestaciones y la transparencia y comprensión de los contratos de crédito inmobiliario. Vital importancia tiene la transparencia, que, según la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013, de 9 de mayo, “debe garantizar asimismo que el consumidor está en condiciones de obtener, antes de la conclusión del contrato, la información necesaria para poder tomar su decisión con pleno conocimiento de causa”, de modo que, conforme a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de marzo de 2013, “el consumidor pueda prever, sobre la base de criterios claros y comprensibles, las eventuales modificaciones del coste”.

Entre numerosos aspectos, dentro de la nueva ley destacan normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Uno de los elementos que deben analizarse en relación con esa cuestión es el acta previa a la firma del contrato de crédito inmobiliario.

El artículo 15 de la Ley 5/2019 regula la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material indicando que el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento debidamente adecuado para lograr que el prestatario conozca el contenido del contrato, haciéndose constar el cumplimiento de los trámites legalmente fijados y la comprensión de las cláusulas en un acta notarial previa a la formalización del crédito inmobiliario. El prestatario, o quien le represente a estos efectos, deberá comparecer ante el notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.

Ciertamente, parece que se pretende, con la nueva normativa reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, garantizar que el prestatario pueda prestar un adecuado consentimiento de forma que se puedan evitar abusos bancarios. Sin embargo, el acta previa a la firma del contrato de crédito inmobiliario podría servir para lo contrario, favoreciendo a las entidades bancarias y perjudicando a los prestatarios en los litigios que en el futuro se puedan plantear por falta de transparencia en la incorporación de cláusulas.

Ahora mismo, la carga de la prueba sobre la concurrencia de transparencia en la contratación de créditos inmobiliarios corresponde a la entidad bancaria, pues, según la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013, de 9 de mayo, “aunque no existiese norma específica sobre la carga de la prueba de la existencia de negociación individual, otra tesis abocaría al consumidor a la imposible demostración de un hecho negativo -la ausencia de negociación-, lo que configura una prueba imposible o diabólica que, como precisa la sentencia STS 44/2012, de 15 de febrero de 2012 , RC 93 / 2009, reproduciendo la doctrina constitucional, vulneraría el derecho a la tutela efectiva”, señalando la Sentencia del Tribunal Supremo 265/2015, 22 de abril, que, al ser “un hecho notorio que en determinados sectores de la contratación con los consumidores, en especial los bienes y servicios de uso común a que hace referencia el art. 9 TRLCU, entre los que se encuentran los servicios bancarios, los profesionales o empresarios utilizan contratos integrados por condiciones generales de la contratación”, resulta lógico que “tanto la Directiva (art. 3.2) como la norma nacional que la desarrolla (art. 82.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) prevean que el profesional o empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba de esa negociación”. Cuando la Ley 5/2019 entre en vigor, se invertirá la carga de la prueba y corresponderá al consumidor acreditar que no ha existido transparencia en la incorporación de las cláusulas del crédito inmobiliario, ya que el artículo 15.6 de la nueva ley establece que “el contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material”.

Desgraciadamente, ya son demasiadas las normas que, aparentando fijar reglas de protección para las consumidores, terminan sirviendo para perjudicarles frente a las entidades bancarias. La tendencia debería cambiar, pero, analizando la evolución normativa, parece difícil que puedan llegar a producirse grandes modificaciones que ayuden efectivamente a la parte que se encuentra en una posición debilitada en la celebración de contratos de crédito inmobiliario.