• El banco impuso el aval solidario en una hipoteca sabiendo que no iba a poder cobrar por desempleo de la titular
• El empleado del banco reconocer no saber que significa la renuncia al derecho de exclusión, división y orden
• La hipoteca tenía además garantías reales por el doble del valor de tasación

El juzgado nº 51 de Madrid ha declarado la nulidad de la cláusula que establecía la fianza solidaria de una hipoteca del Banco Santander. “El banco impuso unos fiadores solidarios en contra de la buena fe, produciendo un desequilibrio importante y sin la debida transparencia”, concluye Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa.

La sentencia del pasado 12 de abril considera que los fiadores de la hipoteca en cuestión desconocían que renunciaban a los derechos de exclusión, orden y división. De hecho, el mismo empleado del banco reconoció en el juicio desconocer lo que significaba. “Difícilmente pudo explicar lo que no conocía”, señala Navas.

Esos derechos de los fiadores habrían limitado los efectos en caso de impago, explica el letrado. Sólo podrían dirigirse contra los fiadores después de haberse dirigido contra todos los bienes del deudor, de haber satisfecho todas las garantías hipotecarias y en la parte que quedara por ser satisfecha. “Lamentablemente esto no se aplicó y se dirigieron contra ellos de manera indistinta al deudor al considerarlos fiadores solidarios”, señala el socio-director de navascusi.com.

La sentencia concluye que la cláusula fue predispuesta, es decir, prerredactada e impuesta. Tampoco tiene duda la magistrada que la consumidora es una consumidora final. Y al no haber quedado acreditado que los fiadores conocieran tales renuncias, concluye con la nulidad de la cláusula al considerarla abusiva por falta de transparencia. “Fiar no significa renunciar a los beneficios de exclusión ni división”, concluye la sentencia.

 

“Se pone fin a una persecución injusta por una operación que nunca debió de haberse realizado en esas condiciones”, señala Navas. Y es que la hipoteca se formalizó sobre una vivienda sin cargas en Madrid para adquirir una vivienda en Roquetas de Mar (Almería) de una mujer recientemente separada y en paro. “La propia demandante reconoce paladinamente que el contrato estaba abocado al impago dada su situación de desempleo”, señala la sentencia.

¿Cómo es que el banco concede una hipoteca a una desempleada? “Sabiendo que no iba a poder cobrar establece como garantías hipotecarias no sólo la vivienda comprada sino la vivienda de Madrid, que estaba libre de cargas. Es decir, el préstamo de 375.000€ queda garantizado por unos inmuebles cuyo valor de tasación asciende a 714.911,77, prácticamente el doble; ¿no es esto sobregarantía?”, se pregunta el socio-director de navascusi.com.

Pero es que además, el banco exige también que la hipoteca quede avalada por su ex marido y sus hijos como fiadores solidarios. “No existe sobregarantía porque la situación de desempleo no aseguraba la devolución del préstamo”, señala el Santander en el juicio. “El banco lo que hizo fue una operación fallida a sabiendas; se cubrió con unas garantías que doblaban el préstamo y para evitar complicarse con ejecuciones se sobreprotegió con unos fiadores solidarios a los que no informó con transparencia de su grado de responsabilidad”, explica Navas. “Una mala práctica bancaria lo mires como lo mires”, concluye.

La sentencia considera transparente la cláusula que establece los fiadores, pero considera poco transparente y por tanto abusiva y nula la cláusula que exige la solidaridad. “La conclusión es la obvia y razonable: el banco deberá de ejecutar la vivienda de Madrid y sólo entonces podrá dirigirse contra los fiadores solidarios para exigir la parte que haya quedado sin cubrir”, concluye Navas.