Muchos lectores recordarán el capítulo de la serie de televisión “Cuéntame cómo pasó” en el que “Don Pablo”, interpretado por el fallecido José Sancho, tras engañar a los compradores interesados en el edificio que iba a ejecutar su empresa, “Construcciones Nueva York”, se esfuma con el dinero de estos en un flamante descapotable y acompañado de su rubia secretaria. 

Las escenas de la referida serie sobre las malévolas acciones llevadas a cabo por “Don Pablo” son la traslación a la ficción de la realidad sufrida en los años sesenta por los adquirentes de la sonada y mediática estafa de la empresa “Construcciones Nueva Esperanza”. De hecho, este comportamiento defraudatorio recurrente por parte de algunos promotores inmobiliarios en los años 60 del pasado siglo hizo que viera la luz la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, cuyo contenido ha estado vigente hasta el 1 de enero de 2016. Lo paradigmático de la citada ley, dictada en época preconstitucional, es que contenía una protección para los compradores de vivienda superior a la existente en la actualidad (incluso a la que contendrá la futura Ley sobre el Derecho a la Vivienda, a día de hoy en Proyecto de Ley enviado a las Cortes Generales para su tramitación).

Centrándonos en esta ocasión en el ámbito de las cooperativas de viviendas, las normas de aplicación respecto a las cantidades anticipadas por los cooperativistas son las mismas que en cualquier régimen de promoción inmobiliaria cuando la construcción no se inicia o no llega a buen fin. Sin embargo, a diferencia de las construcciones impulsadas por un promotor privado, el régimen cooperativo implica generalmente el anticipar cantidades aun antes de que se haya comprado el suelo sobre el que se ejecutará la edificación. Entonces ¿qué sucede en casos en los cuales finalmente la cooperativa no es capaz de obtener financiación con independencia del motivo?

Para empezar, con la citada Ley 57/1968 los promotores, incluyéndose las promociones de viviendas en régimen de cooperativa, tenían que garantizar las cantidades anticipadas por los adquirentes desde el momento de la percepción de las mismas con un aval o un seguro de caución. A partir del 1 de enero de 2016, al promotor se le exigen idénticas garantías pero únicamente desde la obtención de la licencia de obra. Cualquier cantidad percibida por el promotor con anterioridad a la licencia de obras puede quedar sin garantizar y, por ende, de sobrevenir problemas, sujeta a la buena solvencia de la entidad promotora. Este es un buen ejemplo de la pérdida de derechos en relación con la ley de 1968 a la que nos referíamos con anterioridad.

Volviendo al tema de este artículo, si una cooperativa de viviendas con licencia de obras concedida y con varios cooperativistas que han anticipado cantidades no es capaz de obtener financiación para iniciar las obras, provocará que sus miembros soliciten la baja voluntaria dentro de lo ordenado en las normas de la misma.

Pero, ¿y si la cooperativa no devuelve las cantidades anticipadas a quienes hayan solicitado la baja? La respuesta es evidente. A estos no les quedará más remedio que dirigirse frente a la entidad financiera que garantizó dichas cantidades ante la imposibilidad de la cooperativa de acometer la edificación y exigir el cobro a través del aval o seguro de caución.

La sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2021 resolvió sobre un caso idéntico al expuesto anteriormente. Los cooperativistas que no pudieron recuperar el dinero anticipado se dirigieron frente a la entidad aseguradora de dichas cantidades a través de un seguro de caución, comunicando la existencia del “siniestro”, es decir, que la construcción no se había iniciado ya que la cooperativa no pudo obtener financiación.

La entidad aseguradora se defendió argumentando que no existía tal siniestro porque en los contratos de acceso a la cooperativa no se establecía una fecha de entrega determinada, lo que había desembocado en la cancelación de la póliza.

Sin embargo, el Tribunal Supremo dio la razón a los cooperativistas considerando que la póliza estaba en vigor cuando se produce el hecho objeto de cobertura, que no es otro que el incumplimiento por parte de la cooperativa de la ejecución de las viviendas en el momento de comunicación de las bajas. Asimismo, la falta de especificación concreta de la fecha de entrega de las viviendas no puede actuar en contra de los cooperativistas como parte débil del contrato, máxime cuando las obras no se han comenzado en un plazo de tiempo razonable.

 

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