Cuando se produce la compraventa de una empresa, pueden darse diferentes posibles contingencias, tales como pasivos ocultos o minorados, activos ficticios o sobrevalorados, problemas con las garantías, contingencias fiscales o laborales, litigios o reclamaciones de terceros.

Parece razonable que el vendedor se comprometa a soportar aquellas contingencias no conocidas o no puestas de manifiesto en la venta de la empresa, pero que correspondan a su gestión y supongan la obligación de pago de la compañía frente a terceros, que sean ajenos a las partes o bien que supongan un menor valor patrimonial de la empresa.

Por ello, es adecuado incorporar en el contrato de compraventa cláusulas que supongan la garantía de pasivos ocultos, deudas ocultas o infravaloradas o activos ficticios o sobrevalorados, así como realizar una Due Diligence de la empresa a comprar.

La Due Diligence es un proceso de revisión o auditoría que permite al comprador de una sociedad conocer sus estados financieros, así como el estado de cumplimiento de las obligaciones fiscales, laborales, mercantiles y cualquier otro aspecto que pueda resultar relevante en el momento de adquirir dicha sociedad.

De lo que se trata es que el comprador pueda previamente conocer al detalle la empresa que va a comprar para determinar correctamente el valor de su oferta.

Así las cosas, y respecto de los vicios ocultos, dispone el artículo 1484 del Código Civil:

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”

Por lo que, a la vista de la interpretación que ha realizado la jurisprudencia del mismo, podemos determinar los presupuestos que deben darse para poder ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos:

a) El vicio ha de consistir en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad.

b) Es preciso igualmente que el defecto sea anterior a la venta, aunque su desarrollo sea posterior.

c) También se exige que el vicio no sea conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto.

d) Ha de ser grave, es decir, de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que se destina, o disminuya de tal modo que ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio.

En línea con lo anterior, cabe destacar que la viabilidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos exige “que el defecto no solo no sea conocido por el adquirente, sino tampoco cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto” 

La jurisprudencia aplicable muestra que cuando un vicio o contingencia sea detectada con posterioridad a la suscripción de un contrato, y después de haberse realizado un proceso de Due Diligence, no cabe ejercitar la acción de saneamiento, cuando con la documentación a la que se tenía acceso podía detectarse una contingencia que pudiera afectar al precio pagado, y aún más cuando en el proceso de Due Diligence intervinieron asesores con experiencia en la realización de este tipo de procesos, pues con la mínima diligencia profesional cualquier defecto tendría que poder advertirse.

En efecto, según reiterada jurisprudencia, el haber realizado una amplia due diligence profesional de la empresa que se va a comprar puede limitar la acción de saneamiento por vicios ocultos contra la vendedora, pero parece que si la misma corriente podría dejar la posibilidad al ejercicio una acción de responsabilidad civil contra los asesores que llevaron a cabo esa Due Diligence sin la “diligencia debida”, al no haber identificado una contingencia que posteriormente genera un daño a la compradora.