Si estás interesado en comprar una vivienda, o hace no demasiado que adquiriste tu casa pidiendo para ello una hipoteca, seguro que has oído hablar de la provisión de fondos, pero ¿en qué se basa el banco para calcular esos conceptos? ¿qué pasa si sobra dinero de esa cantidad depositada?
Preconcedida la hipoteca, el banco calcula los gastos que suponen la compraventa de vivienda y la firma del préstamo hipotecario. Gastos como son los impuestos (IAJD, ITP o IVA), el notario, la gestoría, tasación de la vivienda, etcétera. La suma de todos estos gastos es lo que se conoce como provisión de fondos.
Se trata de una cifra entre el 10% y el 12% del total del precio de la vivienda. Debes disponer de esa cantidad antes de dar el paso de hipotecarte. A ese porcentaje, hoy en día, se debe sumar el famoso 20% que los bancos ya no financian. Como seguro ya sabes, las entidades solo suelen ofrecer préstamos hipotecarios con una financiación máxima del 80% para primera vivienda o del 75% máximo para segundas residencias.
Esto quiere decir que, aproximadamente, cuando compres una vivienda con hipoteca debes tener ahorrado un 30% del precio de compra. Esta cantidad varía según cada comunidad autónoma.
¿Para qué se utiliza la provisión de fondos?
Esa provisión de fondos que realiza el banco es para cubrir, entre otras cosas:
- La tasación de la vivienda.
- Los honorarios de la gestoría y del notario.
- El IVA si es una vivienda nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano.
- Los gastos del Registro de la Propiedad.
- Las comisiones de apertura u otras que se incluyan en el préstamo hipotecario.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Muchos de estos gastos se cobran por duplicado, pues nos encontramos ante dos actos diferenciados, por un lado la compraventa de vivienda y por otro la formalización del préstamo hipotecario.
El desembolso total varía según la oficina bancaria, ya que cada notaría, gestoría o empresa de tasación cobran unas minutas diferentes.
Pero sin duda, el importe más alto al que irá destinado esa provisión de fondos es a hacer frente al pago de los impuestos, especialmente el ITP, que pagarás si compras una vivienda de segunda mano. La cuota a abonar por este impuesto dependerá de la comunidad autónoma donde adquieras la propiedad.
Liquidación de la provisión de fondos
¿Qué ocurre si de esa provisión que se hizo al principio sobra dinero? Lo cierto es que esto es muy habitual. El banco hace unos cálculos al alza y una vez abonadas e ingresadas las cantidades por los conceptos ya señalados, la entidad que te concedió el préstamo hipotecario debe hacer una liquidación, que tú deberás revisar y aceptar y que se ingresará en tu cuenta bancaria.
Esto no es de un día para otro. Tardarán varios meses en avisarte de que tienen lista la liquidación de la provisión de fondos.
Una vez registrada la vivienda, pagados los impuestos, abonadas las facturas del notario, etcétera, la gestoría preparará la liquidación y te entregará todas las facturas con el desglose de las cantidades pagadas.
Guarda bien todas esas facturas, junto con las escrituras de préstamo hipotecario y compra de vivienda, pues con todo ello luego podrás reclamar posibles cláusulas abusivas, como el suelo o los gastos de formalización.
¿Qué ocurre ahora con los gastos de hipoteca?
La cláusula de gastos del préstamo, no de la compraventa, ha sido declarada nula por abusiva por el Tribunal Supremo. Considera que el hipotecado no es quien debe asumir en su totalidad estos pagos. Pero, actualmente, nos seguimos encontrando con una mayoría de entidades que obliga al consumidor a asumir el pago inicial de estos. Esos gastos son: Notaría, Gestoría, Registro de la Propiedad, Tasación de la vivienda e IAJD.
La sentencia del Tribunal Supremo de finales de febrero solo hace referencia al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,
no al resto de los gastos de formalización, que se pueden seguir reclamando.
En reclamador.es te recomendamos que, una vez realizada la liquidación de fondos, te pongas en contacto con abogados expertos en banca para que recuperes tu dinero. Sin contar con el impuesto, que en reclamador.es seguimos reclamando, el resto de gastos suponen de media unos 2.100€. Esta cantidad la podrías recuperar, tanto si acabas de firmar tu hipoteca, como si ya la tienes pagada y cancelada.
Consideramos que la sentencia del Tribunal Supremo sobre quién es el sujeto pasivo del IAJD puede ser contraria al derecho europeo, por eso, seguiremos reclamando también este impuesto y por ello intentaremos que se plantee una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
