El 10 de noviembre entró en vigor el Real Decreto-ley 26/2021 que adapta el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía, A partir de ahora, el contribuyente podrá elegir la fórmula que más le beneficie entre dos distintas opciones: usar la ganancia real procedente de la operación o aplicar un sistema parecido al anterior, basado en unos coeficientes que se aplican al valor catastral del terreno.

El real decreto ley establece dos alternativas de cálculo para la plusvalía municipal:

La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del terreno con unos nuevos coeficientes, que se fijarán cada año por el Ayuntamiento en cuestión en su Ordenanza Municipal. El resultado de aplicar al valor catastral el coeficiente será la base imponible del impuesto a la que se aplicará el tipo impositivo que es de un máximo del 30%.

Novedad: para las transmisiones que se lleven a cabo en un plazo inferior al año, que suelen ser las más especulativas y que antes no estaban gravadas por el tributo.

La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble (o valor comprobado por la CCAA correspondiente). Si se trata de un inmueble construido, al resultado de la diferencia se le aplica el porcentaje que el valor del terreno suponga sobre el valor catastral total. El resultado será la base imponible a la que se le aplicará el tipo impositivo del 30%. 

La otra novedad que se introduce, aunque ya se venía aplicando por la jurisprudencia del Constitucional, es que no se gravarán aquellas operaciones que supongan una pérdida para el contribuyente.

CASO PRÁCTICO

• Vivienda adquirida en 2017 por 310.000€ y transmitida en 2021 por 350.000€ • En el recibo del IBI la vivienda tiene un valor catastral total de 100.000€ y el valor catastral de suelo es de 60.000 €.

Formula Objetiva:

Coeficiente 4 años =0,17

Método objetivo: VC Suelo (60.000) x 0,17= 10.200

Aplicación el Tipo Impositivo: 10.200x30%= 3.060€

Formula Real:

Ganancia Patrimonial= 350.000-310.000= 40.000€

Proporción entre valor catastral total (100.000) y valor catastral suelo (60.000) = 60%

Incremento valor 40.000x 60% = 24.000

Aplicación Tipo Impositivo: 24.000x30%= 7.200€

En este caso es mas beneficioso para el contribuyente aplicar el método objetivo, pero no siempre será así.