En un reparto de herencia, podemos encontrar varios supuestos sobre bienes de diferentes características físicas y ubicación. En procesos sucesorios, la valoración de inmuebles en herencia, es sin duda, uno de los aspectos más relevantes en cuanto al avalúo de la masa hereditaria.
Para la valoración de inmuebles en herencia se ha promulgado la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo. Es una orden del Ministerio de Economía en la que se establecen unos pasos para el cálculo del valor de tasación de las viviendas.
El objetivo de esa orden, es fijar el precio más probable que alcanzará el inmueble en el mercado en una fecha concreta, siguiendo esta orden ECO. En definitiva, conocer el valor del inmueble que un tercero estaría dispuesto a pagar por él.
Esta orden implica que las tasaciones sólo puedan ser emitidas por personas capacitadas y suficientemente formadas en la materia, tal y como aparece estipulado en ella.
Como se calcula el valor de los inmuebles en herencia
A través de la orden ECO, se estipulan una serie de métodos para conocer el valor de los inmuebles ya sea para herencia o para cualquier otro tipo de causa o situación.
Existen 4 métodos para calcular el valor del inmueble. Por norma general y para el reparto de herencias, utilizamos el método de comparación. Es un método, basado en la comparación de inmuebles de similares características y ubicación.
Con ello aseguramos la obtención del valor de mercado actual, en función a servicios y características similares a la vivienda a tasar.
Valoración de inmuebles en herencia. Método
Como he comentado en el anterior punto, la base de este método (comparación) lo constituye la obtención del valor de un inmueble por comparación con los valores conocidos de compraventas reales de inmuebles, de las mismas características, dependiendo su fiabilidad del número de muestras válidas o representativas obtenidas.
El mínimo de muestras o testigos exigidos por ley es de 6. A partir de esa cifra, mayor y mejor depurada resultará la tasación.
Será necesaria la existencia de un mercado representativo del inmueble que estemos valorando, premisa sin la cual no es posible la
aplicación del método. Por ello, y dependiendo del tipo de inmueble, deberemos elegir el método apropiado para ello.
Se hace necesario, por tanto, realizar un estudio de mercado, depurando la información, hasta obtener la más adecuada, así como una metodología aplicable a las muestras, para asemejarlas lo más posible al bien objeto de valoración.
Sin duda alguna, es el método más usado y parte de la premisa que «no existe más valor que el de mercado».
Por qué debemos valorar los inmuebles heredados.
A menudo el beneficiado de bienes en herencia (heredero o legitimario) desconoce el total de activos y pasivos de los que se compone la masa hereditaria. Sobre esos bienes y el valor resultante de los mismos, pagaremos más o menos en cuestión de impuestos. Dentro de la masa heredada, encontraremos como principal activo, los inmuebles del causante (en caso de que los tuviera).
Bien sea por razones de fiscalidad, por el montante a repartir entre los herederos, la voluntad del fallecido o por cualquier otra razón, lo que está claro es que lo primero que hay que saber cuándo nos encontramos ante una herencia, es su valoración. Todos los bienes, derechos y acciones que hay en la herencia deben ser valorados o bien por su valor fiscal, catastral o conforme a su valor real.
Es un paso vital pues, de la valoración resultante, se deducirán los impuestos a pagar, o el montante a repartir entre los herederos.
Valoración de inmuebles en herencia para determinar el caudal hereditario bruto
Será necesaria la valoración de inmuebles en herencia para determinar el caudal hereditario bruto de la misma.
El activo o caudal hereditario bruto, está formado por los bienes que deja el fallecido, derechos y donaciones, para lo que habrá que valorar los distintos bienes y derechos propie28dad de la persona fallecida (el causante) en el momento en el que se produce el fallecimiento.
Esta valoración se hará conforme a su valor real o de mercado.
- Si existe dinero en cuenta corriente se deberá solicitar a la entidad financiera un certificado en el que conste el saldo de la misma en la fecha del fallecimiento;
- si se poseen acciones cotizadas en Bolsa, habrá que atender al valor de cotización en la citada fecha;
- si son fondos de inversión, a su valor liquidativo, …
En el caso de la valoración de inmuebles, hay que tener en cuenta pueden valorarse bien a través del valor de mercado o bien a través de los valor de referencia que aportan la comunidades autónomas a cada bien.
Ojo en estos casos, ya que puede darse la circunstancia que se declare un valor inferior al que establece la comunidad a esos inmuebles. Esta situacion puede derivar en que la administración realice una inspección del expediente e inicie un procedimiento de “comprobación de valores”. Aumentando así el impuesto a pagar.
Si eso pasa, usted podrá alegar y recurrir, exigiendo que la Administración motive su valoración, generalmente con una visita del técnico al inmueble.
Los inmuebles en herencia como parte del inventario
Normalmente el montante mayor de una herencia son los bienes inmuebles: fincas urbanas, rústicas, viviendas, etc., suelen ser la parte más importante dentro del inventario de bienes dejado por parte del fallecido. Mucha gente, apuesta por la inmobiliaria, como vía de inversión a modo de patrimonio. Esos bienes, junto a otros activos, formarán parte del inventario.
Es muy importante que un tasador verifique el estado actual de la vivienda objeto de tasación, así como certificar que el inmueble que se visita se corresponde con lo inscrito en el registro de propiedad y con qué cargas se ve afectado. Constatar presencialmente o vía geolocalización, que la vivienda objeto de tasación, en la correcta.
LO DAMOS TODO POR TI
