La herramienta legal más utilizada por los acreedores hipotecarios para perseguir el pago de sus créditos la constituye el procedimiento de Embargo Inmobiliario, esto así, por su eficacia, y por la contundencia que reviste esta vía de ejecución.

En nuestro país existen varias modalidades de Embargo Inmobiliario, todas vigentes, las que identificamos a seguidas para mayor claridad del lector: a) Embargo Inmobiliario Ordinario o de Derecho Común; b) Embargo Inmobiliario de la Ley No. 6186; c) Embargo Inmobiliario del Código Tributario del año 1992; y, d) Embargo Inmobiliario de la Ley 189-11.

Los Embargos Inmobiliarios se combaten a través de los incidentes del embargo, los cuales persiguen invalidar el procedimiento o detenerlo.

Son numerosos los supuestos que podrían argumentarse para interponer una demanda incidental frente a un procedimiento de embargo inmobiliario, pero tomando en cuenta la incidencia que asume de cara a la situación que nos encontramos padeciendo a nivel global y local, adquiere relevancia la Causa de Fuerza Mayor

La Causa de Fuerza Mayor, es definida por el diccionario jurídico de Henri Capitant, como: “Acontecimiento que no ha podido ser previsto ni impedido, y que libera al deudor por imposibilidad de cumplir su obligación frente al acreedor o exonera al autor de un daño frente al tercero víctima de este. (…)”.

Sobre la precitada figura jurídica, el Código Civil Dominicano, establece en su artículo 1148, lo siguiente: “No proceden los daños y perjuicios, cuando por consecuencia de fuerza mayor o de caso fortuito, el deudor estuvo imposibilitado de dar o hacer aquello a que está obligado, o ha hecho lo que le estaba prohibido”.

La Constitución no refiere literalmente La Causa de Fuerza Mayor como causal de declaratoria de Estado de Emergencia, cuando en su artículo 265 establece que: “El Estado de Emergencia podrá declararse cuando ocurran hechos distintos a los previstos en los artículos 263 y 264 que perturben o amenacen perturbar en forma grave e inminente el orden económico, social, medioambiental del país, o que constituyan calamidad pública[1]”.

Es importante destacar, que dentro de los tipos de demandas incidentales más comunes manejadas por la doctrina y la jurisprudencia, no existe la Causa de Fuerza Mayor, sólo se la menciona en el Párrafo III del artículo 168 de la Ley 189-11, que consagra: “(…) Cuando por razones de fuerza mayor, que el tribunal estará obligado a especificar por auto emitido a tales fines, no se hubiesen fallado las demandas incidentales el día fijado para la venta, se producirá un único aplazamiento (…)”, como eximente de responsabilidad para el Juez.

Otro término que no aparece en la Constitución es PANDEMIA. El diccionario de la Real Academia Española (RAE), la define como: “Enfermedad epidémica que se extiende a muchos países o que ataca a casi todos los individuos de una localidad o región”.

La crisis global ocasionada por el coronavirus ha traído consigo cierre de fronteras, estados de emergencias y toques de queda, modificando así las reglas de convivencia social. Por lo que, ante el vacío legal relativo a una PANDEMIA y sus efectos, el sistema judicial la ha extrapolado a La Causa de Fuerza Mayor, por ser ésta, la figura que más se ajusta a la situación actual en términos prácticos.

Entre los métodos efectivos de contención del avance del virus, podemos citar el confinamiento, el distanciamiento social y el teletrabajo. Este último, según la Real Academia Española (RAE), es: “Trabajo que se realiza desde un lugar fuera de la empresa utilizando las redes de telecomunicación para cumplir con las cargas laborales asignadas”.

Por su parte, La Virtualidad, es el término acuñado en el argot judicial local para referirnos al teletrabajo, modalidad utilizada desde el pasado diecinueve (19) de marzo, cuando el Consejo del Poder Judicial (CPJ), mediante resolución, suspendió las labores administrativas y jurisdiccionales en todo el país, incluidos los plazos procesales y registrales.

Embargo Inmobiliario, Causa de Fuerza Mayor, Pandemia y Virtualidad, son términos conocidos por todos y dispersos. Hasta hoy, era difícil imaginarlos conjugados en un mismo momento, unidos por la casualidad y la urgencia. El conteo de los plazos procesales fue reanudado por Consejo del Poder Judicial (CPJ), el seis (6) de julio.

Desde el pasado veintinueve (29) de julio inició la fase avanzada de la desescalada del poder judicial para volver a retomar sus actividades, pero este retorno, ha sido anticipado por la imposición silente de La Virtualidad.

En este nuevo escenario, el manejo de los embargos inmobiliarios, procedimientos organizados por pasos y entre los cuales median plazos cuyo incumplimiento deviene en la nulidad del proceso, la virtualidad actual ha generado incertidumbre.

La incongruencia en las informaciones servidas por las salas civiles y el centro de contacto que maneja las interacciones entre los usuarios es evidente. Solicitudes secretariales que se resolvían en 5 minutos, ahora toman semanas. Incluyendo las audiencias de venta en pública subasta suspendidas por causa de la Pandemia y su reprogramación a través del nuevo portal del servicio judicial.

Resulta que no hay consenso, algunas salas civiles fijan este tipo de audiencias a través del portal, mientras otras, responden las solicitudes invitando al usuario a esperar el inicio de la fase avanzada, para realizar la solicitud por la misma plataforma.

Hay problemas puntuales que necesitan solución inmediata, tal es el caso de los plazos para la inscripción del embargo, las citas presenciales para depositar en los registros de títulos están agotadas semanas en el futuro, impidiendo el cumplimiento cabal de los plazos del procedimiento.

Los incidentes invocando la Causa de Fuerza Mayor para justificar el incumplimiento de las obligaciones no se harán esperar, y queda en manos de los jueces discernir entre una solicitud seria y una oportunista, pues alguien que haya caído en incumpliendo por meses o años antes de la Pandemia no debe ser premiado con esa tabla de salvación.

Pero ¿Qué ocurrirá con los usuarios que gracias al cierre total del Poder Judicial y la Virtualidad han visto afectados sus expedientes?, que por una imposibilidad material de cumplir con la ley, sus procesos pudieran tener fallas en los plazos, aun habiendo sometido las actuaciones en tiempo hábil a través del único canal que le dejó abierto el poder judicial. ¿Pueden ellos invocar La Causa de Fuerza Mayor para suplir las faltas a las cuales fueron inducidos?

La Constitución es clara cuando establece el derecho a la igualdad, en su artículo 39, que reza: “(…) Derecho a la igualdad. Todas las personas nacen libres e iguales ante la ley, reciben la misma protección y trato de las instituciones, autoridades (…)”, pero es más clara aún en su artículo 68, el cual consagra: “(…) Garantías de los derechos fundamentales. La Constitución garantiza la efectividad de los derechos fundamentales, a través de los mecanismos de tutela y protección, que ofrecen a la persona la posibilidad de obtener la satisfacción de sus derechos, frente a los sujetos obligados o deudores de los mismos. Los derechos fundamentales vinculan a todos los poderes públicos, los cuales deben garantizar su efectividad en los términos establecidos por la presente Constitución y por la ley”.

Ciertamente, es muy interesante y económico hacer las solicitudes secretariales de manera virtual, y participar en audiencias desde la oficina o el hogar, pero los tiempos de respuesta en la realidad no se corresponden con las ventajas que se promueven sobre el sistema, situación que trae sus propias causales de incidentes y formas de obstaculizar los procesos.

Ante todo, la implementación de La virtualidad debe cuidar y no desvirtuar el ejercicio del derecho, los resultados que dependen de la interacción con ella tienen que ser sincronizados en tiempo y calidad antes de ser proclamada como la nueva realidad judicial.

Finalmente, la instauración de la justicia virtual es un proceso que necesita ser consensuado con todos los actores, principalmente con los abogados de a pie, pues en caso contrario, la cura será peor que la enfermedad.