La nueva regulación relativa a los contratos de financiación inmobiliaria tiene por destinatario a las personas físicas. El régimen, sin embargo, puede afectar también a operaciones de financiación empresarial, entre otras razones porque el régimen se aplica a financiaciones garantizadas personalmente por personas físicas. El impacto supone que las fuertes restricciones para las cláusulas de vencimiento anticipado podrían afectar a contratos de financiación empresarial.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ha sido desarrollada de manera parcial mediante el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, con el objeto de transponer la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014 y asegurar los derechos de los prestatarios consumidores de créditos inmobiliarios. Este desarrollo parcial afecta a distintos extremos cuyo análisis exhaustivo no procede aquí (así, a los requisitos exigibles para la prestación de servicios de asesoramiento, el registro de los prestamistas inmobiliarios, las obligaciones de información de los prestamistas, la utilización de medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario y a las características exigibles al seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito).

La nueva regulación entrará en vigor el próximo 16 de junio de 2019 y afecta a la concesión de préstamos (i) con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, o (i) cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

El ámbito de aplicación tanto de la Ley 5/2019 como del Real Decreto 309/2019 es más amplio que el contemplado por la Directiva, ya que serán de aplicación a aquellos contratos de préstamo concedidos por profesionales, siempre que el prestatario sea una persona física, independientemente de su consideración como consumidor, y extendiendo su aplicación a los fiadores o garantes personas físicas. De ahí que la norma puede afectar a financiaciones empresariales en las que el deudor sea una persona jurídica, en tanto que sus previsiones serán aplicables, al margen de la naturaleza del prestatario, si el fiador o el garante interviniente sea persona física. Como es conocido, esta situación no es infrecuente.

La Ley no parece clara en cuanto a la extensión de la norma en aquellos contratos de financiación concedidos a un prestatario persona jurídica, cuando se otorga una garantía por parte de un garante o fiador persona física. Siguiendo con la finalidad de la Directiva —esto es, la protección de los consumidores de créditos inmobiliarios— cabría pensar que la Ley únicamente sería de aplicación al contrato de garantía otorgado por el garante persona física y no al propio contrato de financiación. La falta de una respuesta legal nítida obliga a esperar a la interpretación que, en su caso, harán nuestros tribunales.

Otro aspecto en el que esta regulación, dirigida exclusivamente a la financiación inmobiliaria a personas físicas, puede afectar a la financiación empresarial es la posibilidad de declarar el vencimiento anticipado en caso de incumplimiento.

En este sentido, se modifica la redacción del apartado segundo del artículo 693 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, vigente desde la reforma de 2013, de tal manera que siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se podrá producir el vencimiento anticipado del contrato si las cuantías vencidas no satisfechas equivalen, al menos (i) al tres por ciento de la cuantía del capital concedido o a doce plazos mensuales, si la mora se produjese en la primera mitad de duración del préstamo, o (ii) al siete por ciento de la cuantía del capital concedido o a quince plazos mensuales, si la mora se produjese en la segunda mitad de duración del préstamo.

La anterior regulación, que establecía un impago equivalente a tres cuotas mensuales, no diferenciaba entre contratos suscritos por deudores persona físicas o deudores personas jurídicas, por lo que se aplicaba a ambas categorías. En cambio, con esta nueva regulación, se deja claro que la posibilidad de vencer anticipadamente el contrato por impago de doce o, en su caso, quince cuotas mensuales es solamente aplicable a aquellos contratos de financiación inmobiliaria concluidos por una persona física. Por tanto, en cualquier otro tipo de financiación como, por ejemplo, la financiación empresarial, el prestamista ya no tendría que esperar al impago equivalente a determinadas cuotas mensuales por parte del prestatario para declarar el vencimiento anticipado. Así, podría reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en caso de falta de pago de uno solo de los plazos.

Inés Caruana 

 

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