El desahucio por impago de alquiler es una herramienta judicial que el Estado pone a disposición de los ciudadanos y empresas cuando quieren desalojar a un inquilino de una vivienda o local, por no pagar la renta.

Esta proceso se puede iniciar cuando hay un impago de alquiler.

Por tanto, lo normal es que cuando hay un impago no se pida solo el desahucio, sino que se pida también al juez que condene al inquilino a pagar la deuda.

Por tanto, en este artículo voy a dar por hecho que se reclama tanto el desahucio como la condena a pagar la deuda (las dos cosas en la misma demanda).

Abogado y procurador necesarios

Una vez que el inquilino ha dejado de pagar, el arrendador (propietario) debe contactar con un abogado, ya que este tipo de procesos judiciales solo se pueden solicitar si la demanda lleva la firma de abogado y procurador.

Una vez que se ha contratado un abogado y un procurador, estos profesionales deben elaborar y firmar la demanda de desahucio y presentarla en el juzgado.

Desde ese momento ya queda interpuesta la demanda y se inicia el proceso de desahucio por impago de alquiler.

La demanda de desahucio

La demanda de desahucio es un documento en el que constan los datos del demandante (arrendador o propietario), los datos del demandado (inquilino) así como la deuda que se ha impagado.

Además, se narran los hechos, es decir, qué mensualidades ha pagado el inquilino, cuáles no, cuál es la deuda total, etc.

La justificación jurídica de cualquier demanda de desahucio por impago cuando se trata de un contrato de arrendamiento sometido a la ley de arrendamientos urbanos la encontramos en el artículo 27 LAU, que dice que se puede poner una demanda si el inquilino deja de pagar la renta.

Hoy en día la demanda se presenta por internet, es decir, que no hay que ir físicamente al juzgado a presentarla.

El poder para pleitos

El propietario tiene que hacer un poder a favor del procurador.

Esta poder se puede hacer en el momento de presentar la demanda pero también se puede dejar para un momento posterior.

En caso de no haber presentado el poder junto con la demanda, entonces el juzgado mandará un escrito al procurador después de presentar la demanda diciéndole que ya es el momento de presentar el poder.

Una vez que queda presentado el poder, el siguiente paso es que el juzgado admita a trámite la demanda.

La admisión a trámite

Lo siguiente que ocurre tras presentar la demanda y el poder es, unos 30 días después, que el juzgado emite un decreto por el que queda admitida a trámite la demanda (si todo se ha hecho bien). Recibe el nombre de decreto de admisión.

En ese decreto del juzgado viene muchísima información, pero los datos más relevantes son las fechas.

 

Es decir, en el decreto ya aparecen, normalmente, la fecha de juicio y la fecha de desahucio.

Además, también ha de constar en el decreto la deuda que se reclama al inquilino así como si el inquilino puede o no enervar la acción de desahucio.

La notificación de la demanda

Y ahora llega el momento de notificar al inquilino la demanda y el decreto.

La notificación hay que hacerla en la vivienda o local arrendador.

Si por algún motivo no se logra notificar (porque el inquilino no esté, no quiera coger la demanda, etc), entonces el juzgado hará una investigación y si encuentra otros domicilios asociados al DNI. del inquilino, entonces se intenta notificar la demanda y el decreto en esos domicilios.

Y si finalmente no resulta posible notificarle la demanda y el decreto en ningún domicilio, entonces se le notifica por edictos, es decir, haciendo un anuncio en el BOE.

El tema de las notificaciones es uno de los que más tiempo consumen de todo el proceso.

Por eso yo nunca dejo en manos del juzgado la notificación de la demanda, porque el servicio de correos del juzgado suele estar muy saturado.

Lo que siempre hago es que sea nuestro procurador el que haga la notificación. De este modo perdemos solo una semana en hacer el trámite, y no cuatro u ocho semanas que puede tardar el juzgado.

Los diez días de plazo para el inquilino

Una vez que se notifica la demanda al inquilino (ya sea directamente o ya sea con el anuncio en el BOE), el inquilino tiene un plazo de 10 días para oponerse a la demanda.

Si el inquilino no se opone a la demanda

Si no se opone, entonces el juzgado emite un nuevo decreto (decreto de archivo) dando íntegramente la razón a lo que se ha pedido en la demanda, de forma que se da por vencedor al propietario y se ordena el desahucio en la fecha prevista. Y también se condena al inquilino a pagar la deuda existente desde el día que se presentó la demanda hasta el día del desahucio.

Finalmente, también se condenará al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, lo que el propietario se ha gastado en abogado y procurador.

Si en inquilino sí se opone a la demanda

En caso de que el inquilino sí se oponga a la demanda, entonces habrá que hacer un juicio, tras el cuál el juez dicta sentencia (y si todo ha ido bien contendrá lo mismo que he comentado que contenía el decreto de archivo).

Otras cuestiones de interés en esos 10 días

Además de oponerse o no oponerse a la demanda, en ese plazo de 10 días el inquilino puede hacer otras cosas.

Por ejemplo, puede enervar la acción de desahucio.

Y también puede pedir justicia gratuita para poder oponerse a la demanda sin tener que pagar abogado ni procurador. Para ello tendrá que aportar documentación que acredite que tiene ingresos insuficientes.

El juicio de desahucio

Como acabo de comentarte, solo habrá juicio si el inquilino se ha opuesto a la demanda.

En ese caso el juzgado señalará una fecha para realizar el juicio, si es que no estaba señalada previamente.

El día señalado tendrán que acudir al juicio los abogados y procuradores del propietario y del inquilino. Pero además es muy recomendable que acuda también el propietario. En cuanto al inquilino, ocurre en muchas ocasiones (sobre todo cuando va con justicia gratuita9 que el inquilino no va a juicio (pero sí su abogado y su procurador).

El primero en hablar es el abogado del propietario, que normalmente dice que se afirma y ratifica en todo lo que ha mencionado en la demanda.

Y luego habla el abogado del inquilino, que suele decir que se afirma y ratifica en lo que ha puesto en su escrito de contestación a la demanda.

Después de esto se abre la fase probatoria, en la que generalmente las partes no aportan ningún documento adicional, pues casi siempre está todo presentado en el escrito de demanda y de contestación a la demanda.

No obstante, si hay que aportar algún documento adicional, este es el momento para hacerlo.

Y después de esta fase, el juez da por terminado el juicio y en unos días nos enviará a las partes la sentencia.

Una vez que se recibe la sentencia (o el decreto de archivo en caso de que no hubiera habido juicio) termina en ese momento la fase declarativa del proceso y comienza la ejecutiva, es decir, es el momento de ejecutar la sentencia (hacer el desahucio).

El lanzamiento

El lanzamiento es la fase ejecutiva del proceso.

Es la fase en la que hay que ejecutar aquello que ha dicho el juez.

Es decir, si el juez ha condenado al inquilino a devolver la vivienda y no lo hace, entonces hay que desalojar al inquilino incluso por la fuerza.

El lanzamiento es el acto al que acuden dos miembros del juzgado y cumplimentan un acta (acta del lanzamiento) narrando lo que sucede en ese acto.

Si todo va bien, el acta del lanzamiento dirá que se hace entrega de la posesión de la vivienda o local al propietario.

Además de los miembros del juzgado, también tiene que acudir al lanzamiento el procurador del propietario (no es necesario que acuda el propietario, aunque es recomendable).

Por último, también debe acudir un cerrajero para que abra la cerradura en caso de que no se haya podido abrir de otra forma.

La ejecución dineraria

Es la otra parte de la fase ejecutiva.

Es decir, recordemos que el juez ha condenado al inquilino a ser desahuciado y a pagar una deuda.

Pues bien, el lanzamiento es la ejecución del desahucio.

Y la demanda ejecutiva es la ejecución de la deuda. Se trata de poner una nueva demanda para embargar al inquilino si no ha pagado la deuda.

Para ejecutar el desahucio normalmente no es necesario poner una demanda ejecutiva, ya que la ley dice que si se pide en la demanda que se haga directamente el desahucio, entonces no hay que poner demanda ejecutiva para el desahucio.

Sin embargo, para ejecutar la deuda sí que es necesario poner una nueva demanda porque no se puede solicitar previamente en la demanda.