- “Los problemas más habituales son discrepancias sobre el uso del inmueble, ya que ninguno de los copropietarios tiene capacidad para usar completamente el bien sin el consentimiento del resto”, asegura Rocío Ocaña, abogada del despacho Marín & Mateo Abogados.
- “De esta manera, se permite una venta rápida y sencilla evitando los trámites y costes asociados al procedimiento judicial, que se podría dilatar durante años en el juzgado hasta que el copropietario obtenga el importe líquido que le corresponde”, explica la letrada
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) lo reflejan de manera muy clara: durante el 2022 hubo hasta 84.551 casos de nulidad matrimonial, separación o divorcio en España. Y aunque alguno de ellos pueda ser de mutuo acuerdo, los conflictos por el reparto de bienes pueden ser un hecho que fatigue más la carga de la separación y conlleve a procedimientos judiciales no deseados. Por ejemplo, si no se llega a un acuerdo para vender el inmueble que una pareja haya podido comprar conjuntamente.
En el caso del proindiviso, ese inmueble que pertenece a varias personas que tienen una cuota ideal sobre el mismo, Rocío Ocaña, abogada del despacho Marín & Mateo Abogados, advierte que “compartir la propiedad con otras personas puede llevar a conflicto; los problemas más habituales son discrepancias sobre el uso del inmueble, ya que ninguno de los copropietarios tiene capacidad para usar completamente el bien sin el consentimiento del resto”. Este mismo consentimiento al que se refiere la experta también es necesario en caso de querer vender la vivienda, donarla o, por ejemplo, hipotecarla en su totalidad, ya que sin unanimidad no se puede hacer nada.
Además, ser copropietario también implica compartir gastos e impuestos y no todo el mundo se puede permitir o está dispuesto a poder hacerles frente. Es por eso que Ocaña en estos casos aboga por encontrar una solución cuanto más inmediata mejor para evitar quebraderos de cabeza.
“El ordenamiento jurídico no puede obligar a nadie a permanecer en copropiedad si no quiere, pero tampoco puede obligar a nadie a vender a un tercero”, comenta. Y aunque llegar a un acuerdo entre propietarios sería la mejor opción, no siempre es posible. Cuando no hay consenso sobre el precio o ninguno de ellos tiene capacidad económica para adjudicarse todo el bien, por ejemplo, se abren diversas posibilidades.
Evitar el procedimiento judicial
Una de ellas, y la que es preferible evitar si un copropietario tiene prisa por salir de la copropiedad, según los expertos, es iniciar un procedimiento judicial. “Se pide al juez la división de cosa común y que se saque el inmueble a pública subasta. También se puede pedir que se venda por un tercero especializado, siempre de forma judicial”, explica la letrada, aunque advierte que “el tiempo de resolución de la venta en el juzgado puede implicar que tenga que seguir pagando los gastos del inmueble y que no pueda obtener rentabilidad por ése de forma inmediata. Además, el hecho de iniciar un pleito contra un familiar o una expareja es un conflicto añadido”.
Por eso, una opción que recomienda Ocaña es la venta del porcentaje que ostenta el copropietario que desea traspasar a un tercero, normalmente inversores que pueden estar interesados en la compra de ese porcentaje. “De esta manera, se permite una venta rápida y sencilla evitando los trámites y costes asociados al procedimiento judicial, que se podría dilatar durante años en el juzgado hasta que el copropietario obtenga el importe líquido que le corresponde”, subraya la experta, ya que se tiene que tramitar el procedimiento ordinario, solicitar la ejecución y hasta pedir un desahucio en caso de que alguno de los copropietarios ocupe el inmueble sin consentimiento.
Aun así, la abogada indica que esta vía puede suponer que el comprador -que pasaría a tener los mismos derechos que hasta ahora tenía el vendedor- ofrezca un importe menor al valor del mercado, ya que tendría que encargarse de futuros costes judiciales en caso de enfrentarse también al resto de copropietarios.
Pero Ocaña tiene claro que “hay veces que vale la pena perder algo de rentabilidad y obtener el dinero y resolver el problema de forma inmediata”. Además, no existen limitaciones para vender la parte de un proindiviso. “En todo caso, aconsejamos la intervención de profesionales expertos que garanticen un buen asesoramiento al vendedor para obtener las mejores condiciones”, sentencia la abogada.
