• Anticipamos la respuesta: NO. Ahora bien, es práctica habitual que un futuro comprador de vivienda acuda a una agencia inmobiliaria de la zona en la que pretende llevar a cabo la adquisición para que le muestren los inmuebles que pudieran interesarle de entre aquellos que intermedia la agencia por encargo de la parte vendedora.

Una vez que el comprador ha decidido la vivienda que le interesa, el agente concertará una visita para mostrar al comprador interesado el inmueble in situ. Terminada esta visita, el agente le indicará al comprador que le firme la denominada “hoja de visitas” argumentando generalmente que de esta forma acredita frente al vendedor la gestión llevada a cabo con esa persona.

Lo anterior no sería nada extraordinario si de un tiempo a esta parte las agencias inmobiliarias no hubieran introducido en esas hojas de visita un elemento de discordia: la fijación de una comisión a su favor en caso de que el comprador adquiera el inmueble en cuestión o una cláusula penal a favor de la agencia si el comprador “puentea” a la misma y adquiere el inmueble en connivencia con el vendedor. Sobre esta práctica y la problemática generada trataremos en estas líneas abordando si desde el punto de vista jurídico puede entenderse que estamos ante un verdadero contrato de mediación o corretaje entre el agente inmobiliario y el comprador interesado o si realmente no existe vínculo contractual alguno o, de existir, contiene cláusulas abusivas.

Como punto de partida la jurisprudencia define al contrato de mediación inmobiliaria como un “contrato innominado, consensual y bilateral, por el que una de las partes (corredor o mediador) se compromete frente a otra (comitente) a indicarle la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o servirle de intermediario, a cambio de una retribución (comisión o premio)”.

Sentado lo anterior, para facilitar la comprensión de la problemática generada en torno a la firma de la hoja de visitas señalaremos las sentencias de los Tribunales de Justicia que se muestran a favor o en contra de esta práctica, finalizando con nuestra conclusión.

1º) Resoluciones jurisprudenciales a favor de considerar un contrato de mediación la hoja de visitas firmada por el comprador.

Estas sentencias consideran que los pactos que un comprador firma al cumplimentar una hoja de visitas son perfectamente entendibles, constando en la misma el pago de la comisión como justa contraprestación por los servicios recíprocos de mediación sin que pueda considerarse que estamos en presencia de cláusulas abusivas. En definitiva, concluyen que la relación agencia inmobiliaria-comprador articulada a través de la hoja de visitas es un contrato válido y eficaz, descartando que la cláusula de honorarios sea abusiva.

Entre las sentencias más relevantes en este punto se encuentra la sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª), de 30 de octubre de 2019 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª), de 30 de noviembre de 2018.

2º) Resoluciones jurisprudenciales en contra de considerar un contrato de mediación la hoja de visitas firmada por el comprador.

Lo primero que debemos señalar es que estamos en presencia de la postura mayoritaria. Los argumentos de las sentencias que se inclinan por esta opción se centran en considerar que no existe contrato porque la agencia inmobiliaria no presta contraprestación alguna pues la hoja de visitas carece de cualquier mención a un encargo o gestión concreta.

A su vez, mantienen que existe una infracción de la normativa protectora de los consumidores y usuarios por cuanto la cláusula que contiene los honorarios a satisfacer a la agencia inmobiliaria no cumple con los requisitos de transparencia en la información al comprador-consumidor que son exigidos con carácter previo a la firma del documento.

Las decisiones de los Tribunales que siguen esta línea reseñan que la vulneración de la normativa antedicha se ampara en la inexistencia de negociación previa entre las partes para establecer la comisión que corresponde al mediador por su gestión, incluyéndose habitualmente en contratos-tipo que la agencia inmobiliaria presenta a su firma una vez efectuada la visita a la vivienda y no con anterioridad.

Entre las resoluciones más recientes en la materia encontramos la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 8ª), de 10 de marzo de 2021 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), de 30 de abril de 2020.

Finalmente, nuestra conclusión se alinea con la segunda de las corrientes jurisprudenciales expuestas por los siguientes motivos:

En primer lugar, el comprador interesado ni siquiera está obligado a firmar la hoja de visitas que le muestra el agente inmobiliario al finalizar la visita concertada. De hecho, si así lo precisaran, ambas partes podrían acreditar la presencia en el inmueble por otros medios de prueba admitidos en Derecho.

En segundo lugar, la agencia inmobiliaria realiza la visita a la vivienda como consecuencia del previo encargo efectuado por la parte vendedora con quien sí mantiene de forma efectiva un vínculo contractual de encargo de venta. Por consiguiente, no puede considerarse que exista contrato de mediación o corretaje alguno entre la agencia y el comprador que visita una vivienda. El encargo o gestión es la contraprestación previamente pactada con el vendedor y la búsqueda de comprador para concluir la operación de compraventa es una de las obligaciones del referido encargo.

Por último, aun cuando pudiera llegar a considerarse que existe un contrato de mediación entre la agencia inmobiliaria y el comprador, la cláusula relativa a la comisión o pago de honorarios al intermediario debe considerarse abusiva por cuanto ni ha sido negociada individualmente entre las partes con carácter previo ni cumple con los requisitos de transparencia exigidos por los Tribunales para su validez. Lo habitual es que las hojas de visitas sean documentos-tipo prerredactados y predispuestos por las propias agencias inmobiliarias conteniendo asimismo una redacción confusa. Las hojas de visita se presentan al comprador para su firma en el momento inmediato posterior a finalizar la visita al inmueble por lo que el proceso de formación de su voluntad está viciado de antemano. Por ende, recordemos que la sanción que establece nuestro ordenamiento jurídico para las cláusulas abusivas es la nulidad de pleno derecho de las mismas, teniéndose por no puestas en el contrato de que se trate.

En definitiva, teniendo en cuenta todos los argumentos expuestos anteriormente, el comprador se encuentra facultado para defenderse de la reclamación de la agencia inmobiliaria de la comisión contenida en la hoja de visitas de la vivienda, pudiendo evitar satisfacer la misma.