La nuda propiedad es una forma de compraventa de viviendas que, aunque aun es relativamente poco conocido en España, con alrededor de 1.845 transacciones en 2023, ha ganado popularidad en los últimos años, especialmente en un contexto de envejecimiento de la población.
La nulidad propiedad se caracteriza por permitir al propietario original vender su vivienda, conservando el usufructo o derecho a seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento o por el plazo que hayan acordado las partes. Esta alternativa se está consolidando cada vez más como una solución atractiva para personas que desean complementar sus ingresos, como también para inversores que buscan adquirir propiedades a precios reducidos.
Diferencias entre nudad propiedad y usufructo
Es importante saber diferenciar entre la nulidad propiedad y el usufructo.
- Derecho a la nudad propiedad:
El titular de la nuda propiedad es el dueño del inmueble, pero no puede hacer uso del mismo ni disfrutarlo hasta que el usufructuario fallezca, o bien finalice el plazo que se acordó en el contrato. Si bien es cierto que el nudo propietario tiene la facultad de vender la propiedad, no puede alquilarla ni ocuparla hasta que se extinga el derecho del usufructurario.
Por su parte, el usufructuario es quien tiene el derecho de usar y disfrutar del inmueble, pudiendo por tanto vivir en la vivienda o incluso alquilarla, si así está pactado en el contrato. Sin embargo, al no ser el propietario del bien, en ningún caso podrá venderla.
Perfil de los interesados en la nuda propiedad
La nuda propiedad es especialmente atractiva para personas mayores, a menudo sin herederos directos o que tienen pensiones bajas, que buscan mejorar su calidad de vida mediante la obtención de liquidez. De esta forma, pueden monetizar su vivienda sin tener que abandonarla, lo que les proporciona seguridad financiera a lo largo de su vida.
Por su parte, también puede resultar atractiva para inversores que buscan adquirir inmuebles a precios significativamente reducidos en compareacion con su valor de mercado ya que, al no poder disponer inmediatamente del bien, dichos inmuebles suelen estar entre un 20% y un 60% por debajo del valor de la propiedad, dependiendo, por ejemplo, de la edad del usufructuario.
Cómo se constituye la nuda propiedad
El proceso para constituir la nuda propiedad es similar al de la compraventa que todos conocemos. Así, se formaliza mediante un contrato de copraventa que debe quedar registrado en una escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, y debido a la complejdad de estos contratos, es esencial contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario que pueda ajustar las cláusulas a las necesidades de ambas partes.
Este tipo de contratos pueden incluir múltiples variantes, como el plazo del usufructo, la distribución de gastos y el tratamiento fiscal. Por ello, cada contrato debe ser cuidadosamente personalizado para reflejar los intereses de las partes implicadas.
Los gastos en la nuda propiedad
Uno de los aspectos clave en la nuda propiedad es la distribución de los gastos asociados al inmueble. Generalmente, los gastos ordinarios, como el mantenimiento básico, los suministros (agua, luz, gas) y los gastos de comunidad, corren a cargo del usufructuario, es decir, la persona que sigue disfrutando del uso de la vivienda. Por otro lado, el nudo propietario suele asumir los gastos extraordinarios, que incluyen el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), seguros de la propiedad, y los costes de reparaciones estructurales o grandes reformas. Sin embargo, la distribución de estos gastos puede variar en función del acuerdo entre las partes, por lo que es esencial que el contrato detalle con claridad estos términos.
Conclusión
La nuda propiedad es una herramienta que puede ofrecer una solución beneficiosa tanto para propietarios que necesitan liquidez como para inversores que buscan oportunidades en el mercado inmobiliario. Sin embargo, la complejidad de este tipo de contratos y sus implicaciones legales hacen necesario contar con la asesoría de expertos en Derecho Inmobiliario y Herencias.
Si estás considerando la venta de una vivienda mediante nuda propiedad, contar con el asesoramiento adecuado es clave para asegurar que todas las cláusulas se ajusten a tus necesidades.
