La compraventa de viviendas en España está viviendo una época de auge, según los últimos datos conocidos la compraventa de viviendas ha aumentado un 12% en lo que va de año, y se prevé que el próximo año el aumento sea, de al menos el doble.

 

El principal motivo de este aumento en el número de transacciones es que los bancos han comenzado a conceder mayor número de préstamos hipotecarios, lo que sumado a la excesiva subida del precio del alquiler, hace que muchas familias opten por comprar.

Después de lo que ha ocurrido con las cláusulas suelo; cláusulas de vencimiento anticipado; cláusula de gastos, etc., la gran mayoría de compradores están siendo muy cauto al estudiar las condiciones que ofrecen los bancos, sin embargo esto no es lo único que debe preocupar a los compradores, hay una serie de precauciones que se deben tomar en el momento en que se decide adquirir una vivienda, por lo cual hemos elaborado una lista de consejos para evitar sorpresas desagradables:

1. Solicitar una nota simple en el registro de la propiedad.

Antes de firmar ningún compromiso con respecto a un bien inmueble, es preciso conocer su situación registral, lo cual es tan sencillo como solicitar al vendedor que facilite el número de finca registral con el cual dirigirse al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple informativa. Esta información es pública, por lo que no es necesario que el vendedor de ningún tipo de autorización para solicitarla.

La relevancia de solicitar la nota simple informativa es que con ella podremos conocer cuestiones tan relevantes como si existe una hipoteca que grave la vivienda; si existe algún embargo, bien sea judicial o administrativo  sobre la misma; si existe un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria; o en general cualquier tipo de cargas, como puede ser una servidumbre.

 La información existente en el Registro de la Propiedad tiene la finalidad de proteger tanto al titular de un bien inscrito, como a los titulares de derechos y cargas sobre el mismo, de modo que aunque la vivienda sea transmitida,  las cargas y gravámenes que estén inscritos no se modificarán y seguirán afectado a la vivienda. Por ejemplo, si existe un embargo judicial sobre la vivienda, ésta podrá ser subastada para hacer frente al pago de la deuda que motivó el embargo, aunque la deuda sea del anterior propietario.

Además de ello, con la información ofrecida por el Registro de la Propiedad podremos saber si la vivienda cuenta con el certificado de obra nueva terminada, lo cual también es relevante, como se explicará en el punto número seis.

2. Estudiar detenidamente el contrato de arras.

Existen varios tipos de contratos de arras, el tipo concreto que se utilice dependerá de las condiciones pactadas entre las partes.

Normalmente se suelen utilizar arras confirmatorias o arras penitenciales.

Las primera son una prueba de la perfección del contrato de compraventa, y suponen la entrega de una determinada cantidad de dinero a cuenta del total del precio de la compraventa, en caso de incumplimiento la otra parte podrá optar entre exigir el cumplimiento o bien optar por la resolución del contrato, exigiendo el pago de los perjuicios causados, los cuales deberá acreditar.

En el caso de las arras penitenciales, la parte compradora entrega una cantidad de dinero, comprometiéndose a firmar el contrato de compraventa en un plazo determinado, pudiendo cualquiera de las partes desistir del contrato. En caso de que quien desista sea el comprador, perderá las cantidades entregadas, y en caso de que quien desista sea el vendedor, deberá entregar al comprador el doble de las cantidades recibidas.

 Ambos tipos de arras genera importantes obligaciones para las partes, por lo cual es conveniente leer determinadamente el contrato y las condiciones del mismo, y no firmarlo hasta que se esté completamente seguro de su contenido y significado.

3. Conocer si existen ocupantes en la vivienda.

Parece una cuestión obvia, pero es importante que los compradores se aseguren que no existe ningún ocupante en la vivienda, salvo, en su caso, los propietarios de  la misma.

Puede que exista un contrato de arrendamiento a favor de un tercero, o bien que se la vivienda se encuentre ocupada por una tercera persona en precario, es decir, sin contrato alguno que le habilite a ocupar la vivienda. Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad el nuevo comprador deberá respetar el contrato hasta su culminación, con sus condiciones y prórrogas legales, en caso contrario podrá resolverlo y requerir a los ocupantes para que desalojen la vivienda.

En el supuesto de que el ocupante sea un tercero sin título alguno, el nuevo propietario podrá exigirle que desaloje la vivienda.

En cualquiera de los casos, si los ocupantes se niegan a desalojar la vivienda, el nuevo propietario deberá iniciar un procedimiento judicial, con el tiempo y gastos que ello conlleva.

4. Conocer el estado estructural de la vivienda y del edificio. 

Con respecto a la vivienda es normal que los compradores se aseguren que la misma se encuentra en buen estado, sin embargo no suelen prestar la misma atención a la situación del edificio.

En caso de que el edificio presente importantes desperfectos, la comunidad de propietarios deberá aprobar una derrama para realizar las reparaciones, derrama que deberá asumir el nuevo propietario.

Si es la propia vivienda la que tiene desperfectos, habrá que valorar su importancia y coste de la reparación, y dependiendo de ello el comprador podrá decidir si acepta comprar la vivienda en ese estado, exigir una rebaja del precio, o bien desistir de la compraventa.

En cualquier caso, el comprador siempre podrá exigir responsabilidad al vendedor por la existencia de vicios ocultos en la vivienda, de los cuales no tuviera conocimiento al momento de la compraventa.

5. Solicitar un certificado a la comunidad de propietarios de estar al corriente con los pagos.

En el momento de realizar la compraventa ante el Notario, éste exigirá al mencionado certificado, sin embargo es posible que el comprador exima al vendedor de aportar el mismo, lo cual es del todo desaconsejable.

La actual jurisprudencia entiende que el hecho de eximir al vendedor de aportar el mencionado certificado, supone que el comprador responderá, sin limitación alguna, de las deudas anteriores existentes a favor de la comunidad de propietarios.

Recordemos que la Ley de Propiedad Horizontal establece que el bien inmueble responderá por las deudas generadas con la limitación de las deudas correspondientes al año en curso, y los tres años anteriores, sin perjuicio de que el nuevo propietario pueda reclamar esas cantidades al anterior propietario.

6. Informarse si la vivienda cuenta con licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad.

Si la vivienda no es de nueva construcción lo normal es que ya cuente con todos los permisos, sin embargo existen determinados casos en los cuales, tras la compraventa, los nuevos propietarios se han enterado que la vivienda no cuenta con la licencia de primera ocupación y la correspondiente cédula de habitabilidad.

Se trata de requisitos administrativos que pueden ser resueltos por el comprador, pero que pueden conllevar un importante gasto, por lo que es importante asegurarse de ello. 

Para obtener los citados documentos es preciso contar con el certificado final de obra, por lo que,  si en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad no viene la frase “obra nueva terminada” sino “obra nueva en construcción”, quiere decir que la vivienda no cuenta con los preceptivos permisos, o al menos no se han comunicado al Registro, por lo que debe solicitarse al vendedor información sobre su existencia.