La compraventa de inmuebles sobre plano o en fase de construcción se ha convertido en una práctica habitual en la contratación inmobiliaria. En un altísimo porcentaje, estos negocios jurídicos consisten en la adquisición de la que será la vivienda habitual de los compradores, llevando aparejada una inversión económica diferida incluso en varias décadas. La entrega de tales viviendas es la obligación esencial que recae en el promotor inmobiliario como parte vendedora. Esta entrega engloba tanto el aspecto «físico o material» como su vertiente «jurídica», es decir, que la edificación debe contar con todos los requisitos administrativos necesarios para garantizar la posesión legal y pacífica al comprador (léase, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación).

             La normativa actualmente en vigor obliga a los promotores-vendedores a fijar en los contratos de compraventa que suscriban con los adquirentes el plazo en el que se producirá la entrega de los inmuebles en construcción. En concreto, el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas establece que: “En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación”.

            Ahora bien, una vez que se produce un retraso en la entrega con respecto a la fecha pactada en el contrato ¿qué circunstancias deben concurrir para que el comprador pueda instar la resolución del contrato de compraventa solicitando la devolución de la parte del precio entregada a cuenta?

            Antes de nada debe quedar claro que, como establece la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, el simple retraso no provoca por sí mismo la resolución del contrato de compraventa; antes al contrario, para que sea así el fin del contrato debe frustrase. El incumplimiento debe ser inequívoco y objetivo y ello aunque el promotor no haya querido causar perjuicio de manera consciente.

            De hecho, las resoluciones del Tribunal Supremo han sufrido una evolución a lo largo de los años en el tratamiento del retraso en la entrega de inmuebles en construcción, adecuándose en su fallo más reciente (sentencia nº 247/2018, de 25 de abril de 2018) al moderno Derecho europeo de los contratos, el cual se basa para promover la resolución de un contrato con obligaciones bilaterales o sinalagmáticas en el concepto del «incumplimiento esencial». Así, este tipo de incumplimiento gira en torno a la plena satisfacción del acreedor de forma que su interpretación queda focalizada en la perspectiva causal atendiendo a la causa del contrato o base del negocio. Es decir, el «incumplimiento esencial» no se detiene en el análisis de si el incumplimiento del deudor ha sido irregular, inexacto o incompleto sino que se centra en el plano causal cuyo epicentro se halla en el propósito negocial tenido en cuenta por las partes en el momento de la celebración del contrato.

            Por consiguiente, para que el retraso en la entrega pueda dar lugar a la resolución del vínculo contractual ha de ser «grave» y «esencial». El primer concepto va unido a la transgresión de las obligaciones principales del contrato, quedando excluidos, por ende, los incumplimientos leves; por su parte, la esencialidad se centra en la ponderación del conjunto de prestaciones contractuales, ya sean principales o accesorias, siempre que pueda deducirse que fueron determinantes para la celebración o fin del contrato.

            Junto a lo anterior, resulta problemático establecer si el retraso esencial debe computarse a partir del mismo día en que se produce el incumplimiento en la entrega o deben fijarse un determinado número de días o meses para que pueda hablarse de que se ha producido el mismo. En este sentido, para determinar la esencialidad deben tenerse presente parámetros como la importancia para la economía de los contratantes, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración que ha de predicarse del fin práctico del contrato, lo que resulte equivalente a la denominada «quiebra de la finalidad económica». Lo que sí es sumamente relevante es tener presente que la comunicación de la resolución del comprador al promotor cuando se ha superado el plazo pactado de entrega debe hacerse antes de que el promotor cite a los compradores para otorgar la escritura pública de compraventa para evitar incurrir en mala fe contractual o abuso del derecho.

            Surge, además, la cuestión de qué sucede cuando en los contratos de compraventa se ha contemplado una condición resolutoria expresa para el supuesto de que el promotor se demore en la entrega. En estos casos, la jurisprudencia más reciente determina que cuando existe en el contrato una fecha concreta de entrega, el incumplimiento conlleva la resolución automática por considerarse el día fijado como «término esencial».

            A su vez, en materia de retraso en la entrega, el Tribunal Supremo ha cercenado en sus últimas resoluciones el recurso sistemático empleado por los promotores de alegar la concurrencia de causas de fuerza mayor para fundamentar el retraso. En este sentido, —se advierte en la sentencia de 25 de abril de 2018— que quien fija el plazo de entrega es el promotor como profesional de la construcción. Es éste el que debe conocer las dificultades propias de su actividad y prever aquéllas circunstancias que le puedan dificultar cumplir con sus compromisos fijando plazos de entrega más amplios aunque por ello pierda algún cliente. El riesgo de acabar la edificación en plazo debe asumirse por el promotor como parte del riesgo empresarial sin que pueda trasladarse al comprador pues es éste el que ve frustradas sus legítimas expectativas contractuales.

            Por tanto, la conclusión práctica que extraemos de cuanto se ha expuesto es la necesidad de examinar el contenido de cada contrato en particular por la distinta casuística existente en cuanto al retraso en la entrega de la vivienda en la fecha convenida. Este análisis debe ir enfocado a verificar que el promotor ha incurrido en un incumplimiento esencial que frustra definitivamente las expectativas de los adquirentes al suscribir el contrato privado de compraventa.