Los procedimientos de compra de propiedades suelen resultar trámites estresantes para las partes que participan de la operación inmobiliaria. Esto sucede en especial para los compradores que son los que más expuestos y sienten ya que la inversión que deberán realizar puede ser de las más importantes de su vida.
Si encima a ello le sumamos la condición de comprador extranjero, el desconocimiento de las leyes vigentes y de los requisitos exigidos, con seguridad el nivel de preocupación se potenciará si no recibe la información y el asesoramiento adecuado para encaminar sus proyectos en la dirección correcta.
Es por ello que, desde Castell.law, departamento de international desk de Castell Abogados queremos facilitarte las claves si eres extranjero y quieres adquirir un inmueble en España.
Pasos a seguir;
1) Obtención del NIE o CIF. Se exige como requisito indispensable la obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjeros) que se trata de un número personal y único obligatorio para realizar cualquier transacción en el país. En caso de ser una persona jurídica, deberá tramitarse con el número equivalente conocido como CIF (Código de Identificación fiscal). El NIE puede ser solicitado en el Consulado o Embajada española en tu país o en la Comisaría de Policía de la ciudad española donde tiene intenciones de comprar el inmueble.
2) Contactar con una agencia inmobiliaria de confianza. Éste es sin dudas el siguiente paso que debes dar si quieres comenzar el proceso de búsqueda de la propiedad de manera segura y efectiva. ¿Por qué decimos de manera segura y efectiva? Porque ellos son los que conocen la realidad del mercado inmobiliario: mejores localizaciones, precios más convenientes y promociones vigentes.
3) “Due diligence”o análisis de la propiedad. Se trata del proceso de investigación y recopilación de información que realizan los lawyers o abogados del potencial comprador de un inmueble con carácter previo a la adquisición de un bien. Nos referimos a la situación jurídica del inmueble.
En dicho contexto se solicitan informes en el Registro de la Propiedad respecto a titularidad de dominio por nota simple, certificaciones de dominio y cargas que pudieran gravar el bien, embargos, hipotecas pendientes de cancelación, demandas judiciales y estado de deudas. También se puede solicitar una tasación para evaluar la razonabilidad del precio de acuerdo a los valores vigentes en el mercado para inmuebles de similares características y localización.
4) Firma Contrato de arras. En caso de que la propiedad haya sido seleccionada por el comprador, el abogado experto en real estate realizará el contrato de arras, se puede firmar una reserva o un contrato de arras, en ambos casos queda garantizado el mantenimiento del precio acordado y el retiro del inmueble del mercado de venta.
A través de estos documentos se acuerdan los términos y condiciones que regirán la operación inmobiliaria. Entre las previsiones más importantes que se incluyen encontramos el precio acordado, la forma de pago, la cantidad entregada como señal, el reparto de los gastos de compraventa, el plazo para escrituración, las consecuencias por incumplimiento del contrato, entre otros.
5) Acreditación de la procedencia de los fondos imputados a la compra, para evitar el blanqueo de capitales. Para ello, los abogados intervinientes en la compra-venta deben contar con un programa de compliance para la verificación de la procedencia de los fondos utilizados
6) Envío al notario de la documentación relacionada a la compra-venta para su intervención.
7) Escritura. Toda compra-venta finaliza con la celebración de una escritura traslativa de dominio a favor del comprador. La misma deberá celebrarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
8) Liquidación de impuestos. Tanto el comprador como el vendedor contarán con un plazo para pagar los impuestos vinculados con la compra-venta.
9) Servicios post-venta. Estos incluyen la gestión de trámites vinculados con el cambio de titularidad de los servicios a nombre del nuevo titular (agua, electricidad, gas, teléfono, conexión a internet, etc). También habrá que notificar la compra-venta al Ayuntamiento y a la Comunidad de propietarios, a los efectos de los pagos correspondientes y trámites vinculados a la inscripción de la escritura traslativa de dominio ante el Registro de la Propiedad y comunicación al Catastro sobre el cambio de titularidad de la vivienda.
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