La Ley de Propiedad Horizontal atribuye al Presidente la representación de la Comunidad de Propietarios en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten. Cuando en los elementos comunes de la Comunidad aparecen defectos de construcción no existe duda alguna que quien ostenta la representación comunitaria para reclamar la reparación de los mismos recae en el Presidente. Ahora bien, ¿qué sucede si también hay patologías en elementos privativos? ¿Junto a la Comunidad deben demandar individualmente cada uno de los copropietarios afectados en sus elementos privativos? 

La cuestión que abordamos en este artículo no es nueva ya que existe numerosa jurisprudencia al respecto y la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo posee una jurisprudencia consolidada sobre la ampliación de la legitimación del Presidente para reclamar la reparación de los defectos constructivos existentes tanto en elementos comunes como en elementos privativos, sin necesidad de que reclamen individualmente los comuneros perjudicados. No obstante lo anterior, queremos insistir en la existencia de esta opción de cara a planificar una futura reclamación judicial por parte de Comunidades que estén sufriendo defectos de construcción además de clarificar los motivos que han llevado al Tribunal Supremo a aceptar esta extensión de la legitimación del Presidente de forma pacífica.

La última resolución del Alto Tribunal relevante a los efectos que nos ocupan es la Sentencia de 16 de junio de 2017. Los hechos que son objeto de la misma se inician con la interposición por parte de una Comunidad de Propietarios de una demanda contra la vendedora-promotora reclamando la eliminación y subsanación de los defectos de construcción recogidos en el informe pericial que acompaba a la citada demanda además de otra serie de pedimentos.

La demanda fue estimada parcialmente en el Juzgado de Primera Instancia mientras que la Audiencia Provincial desestimó la misma, absolviendo a la promotora demandada. La Comunidad actora interpuso recurso de casación por razón de interés casacional por oposición a la Sentencia de 23 de abril de 2013 basándose en el “desconocimiento de la doctrina jurisprudencial sobre legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios para ejercitar acción de responsabilidad contractual ex art. 1101 y concordantes del Código Civil frente a la sociedad vendedora-promotora”.

La Comunidad de Propietarios basaba su demanda en la existencia de vicios y defectos constructivos tanto en viviendas como en elementos comunes o, en su caso, de claros incumplimientos de los contratos de compraventa, exigiendo la ejecución de las obras necesarias para la completa eliminación y subsanación de los mismos. A esta pretensión se opuso la promotora demandada alegando que la Comunidad de Propietarios no había tenido ninguna intervención en los contratos de compraventa suscritos individualmente con cada uno de los copropietarios que posteriormente constituyeron la reiterada Comunidad, argumento que, según se ha anticipado, fue acogido por la Audiencia Provincial, cuya resolución entendió que las distintas Juntas de Propietarios autorizaron al Presidente para reclamar por los vicios constructivos en elementos comunes y privativos pero no para que ejercitara acciones derivadas de sus respectivos contratos de compraventa.

Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2017, revocando la de la Audiencia Provincial, viene a dejar sentado que las facultades del Presidente, siempre y cuando esté autorizado por la Junta de Propietarios, se extienden a la reclamación de los defectos constructivos que afectan a los elementos comunes y a los elementos privativos pues debe entenderse que también atañen a intereses comunitarios los incumplimientos contractuales que afectan a viviendas en particular. Considera el Tribunal Supremo que limitar las competencias del Presidente cuando los propios comuneros le han conferido su representación introduciría un elemento distorsionador innecesario que perjudica tanto a los intereses generales de la Comunidad como a los particulares de los copropietarios, quedando legitimado para reclamar tanto deficiencias de extraordinario calado como meras imperfecciones.