El funcionamiento de una comunidad de propietarios requiere de muchas tareas y funciones, sobre todo, cuando la comunidad además de los servicios comunes habituales cuenta con ascensores, garajes, zonas comunes o cualquier otro elemento adicional. Para la buena marcha de la comunidad se requiere que todos los propietarios cumplan con las obligaciones que se establezcan en las normas estatutarias y de funcionamiento de la comunidad, además, de abonar las correspondientes cuotas ordinarias y extraordinarias cuando corresponda.

Es habitual encontrar propietarios que no cumplen el pago de las cuotas comunitarias y, en estos casos, corresponde al Presidente/a de la comunidad y/o la Junta Rectora junto con el administrador de fincas tomar las medidas adecuadas.

El procedimiento de reclamación de deudas comunitarias está recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, un procedimiento que ha sido modificado recientemente por la Ley 10/2022.

Negociación con el propietario moroso

Con independencia de la aplicación de la LPH, hay un papel fundamental que suele jugar el administrador de fincas. Al ser quien se encarga de los cobros de las cuotas ordinarias y extraordinarias es el primero en detectar las situaciones de impagos. En muchas ocasiones, tras varios impagos, desde la administración de fincar de puede negociar una solución con el propietario moroso que facilite la situación en el corto plazo y permita la vuelta a la normalidad.

Dado que las medidas que establece la nueva redacción del artículo 21 LPH, tras la entrada en vigor de la Ley 10/2022, las tiene que adoptar la Junta de Propietarios y dado el carácter anual que habitualmente tienen sus reuniones la capacidad negociadora de la administración de fincas juega un papel relevante.

Medidas disuasorias

En el caso de que estas negociaciones no sean fructíferas la nueva redacción de la LPH permite a la Junta de Propietarios adoptar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.

Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

Procedimiento monitorio

La comunidad podrá reclamar al propietario moroso la totalidad de la deuda, es decir, todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.

El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.

Para iniciar el proceso de reclamación, la comunidad de propietarios necesitará un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por el secretario o administrador, con la firma del presidente. Este certificado deberá haber sido comunicado previamente al deudor.

Para el caso de iniciar un procedimiento judicial es recomendable que la Junta de Propietarios designe un abogado y procurador, que podrían ser los de la propia administración de fincas si ésta cuenta con un servicio jurídico o recurrir a los servicios de un abogado externo. Los honorarios de los abogados y procuradores correrán a costa del deudor cuando se solicite el procedimiento monitorio tanto si atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. SI hay oposición y la sentencia fuera favorable para la Comunidad e deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Si el deudor se opone a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Mediación o arbitraje

Por último, el último párrafo del art. 21 LPH tras su modificación por la Ley 10/2022 establece que la vía de la mediación o el arbitraje puede utilizarse como método para llegar a un acuerdo entre la junta de propietarios y el propietario moroso. Esto puede ser una opción más rápida y efectiva que la vía judicial, siempre y cuando ambas partes estén dispuestas a llegar a un acuerdo.

Asesoramiento adecuado

En cualquier caso, es conveniente contar con el asesoramiento adecuado, comenzando con el que puede dar en todo momento la administración de fincas y adicionalmente el de un abogado experto en la materia. Como hemos mencionado anteriormente, si la administración de fincas que lleva la cuentas y la gestión de la comunidad cuenta con un servicio jurídico facilita y acelera el asesoramiento y el acompañamiento a la comunidad para cualquier reclamación judicial o extrajudicial si, finalmente se acudiera a la vía de la mediación u arbitraje.