Abordamos en esta ocasión una modalidad de contrato de ejecución de obra que puede resultar sugerente a determinados promotores: el contrato de obra “llave en mano” tanto en función de la experiencia que tenga el propietario en el sector de la edificación como de la complejidad técnica del proyecto de que se trate. Es más habitual encontrarnos con esta modalidad de contrato de construcción en edificios destinados a industria, hoteles, servicios. así como en el caso de autopromotores en el ámbito de la edificación residencial.

Mediante el citado contrato el constructor se obliga frente al promotor a ejecutar una obra a cambio de un precio alzado, en un determinado plazo de tiempo, respetando las calidades pactadas y el resto de las condiciones convenidas. En efecto, como literalmente señalan los Tribunales de Justicia, en el momento acordado por los contratantes como de entrega de las viviendas, éstas deberán estar “terminadas y aptas para ser ocupadas”.

El contratista, generalmente, se encargará de definir y ejecutar el proyecto constructivo, suministrará los materiales, solicitará las licencias, satisfará todos los costes y gastos que implique la construcción de los inmuebles, incluidas las preceptivas legalizaciones, el posterior mantenimiento de las instalaciones, etc. En otras palabras, el constructor, a cambio del precio alzado previamente acordado, asumirá cualquier aumento de costes que surja durante la ejecución de las obras procedente de la variación de precios unitarios, de medición, así como cualquier defecto en el proyecto.

Así, salvaguardando las características principales de este contrato, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 12 de julio de 2012, viene a decir que es doctrina jurisprudencial “que los contratos llave en mano y a precio cerrado, conceptos que no siempre coinciden, se han de interpretar restrictivamente con el fin de que el promotor no deba soportar cambios de proyecto, que supongan incremento de costes, no aceptados por él".

Ahora bien, si la principal ventaja para el promotor es trasladar al contratista toda la carga de la ejecución del proyecto constructivo, limitándose prácticamente a esperar la “entrega de las llaves” del inmueble, la contrapartida se encuentra en que esta modalidad contractual conlleva un mayor coste económico para el promotor debido a que el contratista deberá establecer un precio final que le compense el hecho de encargarse de un mayor número de tareas así como un sobrevenido encarecimiento de los materiales.

De forma práctica, una cláusula tipo respecto al objeto de un contrato de ejecución de obra “llave en mano” en la que se puede observar lo anteriormente expuesto, sería la siguiente:

Primera.- Objeto del contrato.-

El objeto del presente contrato tiene por objeto la ejecución íntegra de todas las obras, incluyendo el suministro de materiales, que resulten necesarias para la realización del proyecto técnico descrito en el Expositivo I anterior, obligándose el Constructor a entregar al Promotor, la obra totalmente concluida, sin que el Constructor pueda modificar unilateralmente ninguna dimensión ni calidad de las comprendidas en el proyecto técnico sin la aprobación expresa del Promotor, quedando supeditado a lo largo de la duración del presente contrato a las instrucciones dictadas por la Dirección Facultativa.

Como siempre, el mejor de los consejos es acudir a un profesional que nos asesore sobre cómo funcionan estos contratos, si resulta interesante para el proyecto constructivo que se tenga pensado ejecutar y, en su caso, introduzca las garantías necesarias para salvaguardar la esencia de la modalidad “llave en mano”.