Nos interesamos en esta ocasión por una relevante sentencia dictada por la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, el 2 de noviembre de 2021, relacionada con la materia de defectos constructivos que tanto nos ocupa y preocupa. En dicha resolución se aborda el típico supuesto de compraventa de inmuebles entre particulares, pero en el que, la compradora, tras residir un tiempo en su nuevo hogar, conoce que en todo el edificio existe una grave patología de aluminosis. A partir de aquí, la adquirente se plantea demandar a la vendedora. Como siempre que nos encontramos con problemas de defectos o vicios constructivos hay que solicitar la elaboración de un dictamen pericial para conocer con exactitud a qué nos enfrentamos, sus causas, sus posibles soluciones reparadoras y su cuantificación económica, y eso fue lo que llevó a cabo la parte compradora.

Tras contar con el pertinente dictamen pericial, la nueva propietaria demandó a la vendedora reclamando en base al mismo 47.352,61 €, cálculo indemnizatorio efectuado restando al valor de adquisición de la vivienda la depreciación del inmueble a consecuencia de la aluminosis detectada. Por su parte, la vendedora encargó igualmente la elaboración de un dictamen pericial en el que bajo los mismos parámetros consideraba indemnizable únicamente 25.852,61 €. Tanto el Juez de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Barcelona dieron la razón a la parte compradora, aunque la indemnización se fijó en la cantidad estimada por el perito de la vendedora por entender ambas instancias que su informe poseía mayor credibilidad.

Lo verdaderamente trascendental de la sentencia a los efectos del presente artículo es el debate también generado sobre si realmente existía aluminosis en la vivienda o tan solo cemento aluminoso por las diferentes consecuencias que tendrían en su caso a raíz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia. Así, a grandes rasgos el Tribunal Supremo diferencia entre la venta de un inmueble afecto de aluminosis que comprometa el uso ordinario del mismo y la venta con mera presencia de cemento aluminoso.

En el primer caso, la gravedad de la patología de aluminosis se considera un incumplimiento grave y esencial del contrato que faculta al adquirente para resolver el contrato de compraventa y reclamar la indemnización que le corresponda mientras que, en el segundo, bien porque la patología no se ha desarrollado o porque ha sido reparada exitosamente, únicamente permite al comprador ejercitar frente al vendedor la acción de saneamiento por vicios ocultos. Sobre este particular, recordemos que la acción por saneamiento de vicios ocultos tiene un exiguo plazo de reclamación de seis meses desde la fecha de la escritura de compraventa, plazo que, por otro lado, es de caducidad y no de prescripción. Sobrepasado el mismo sin reclamar no habría posibilidad de dirigirse frente al vendedor.

Pero lo que nos interesa destacar en estas líneas es que, a pesar de lo anterior, hay una cierta flexibilidad doctrinal con estas acciones a la hora de su aplicación por los Tribunales, considerando que las mismas son compatibles. De esta forma, en aras de proteger a ultranza los derechos de los compradores y buscando la justicia material en cada asunto, se admite jurisprudencialmente dicha compatibilidad para que el adquirente pueda llegar a adquirir el bien inmueble que realmente pretendía y no se sienta defraudado por el corto plazo de seis meses. Bajo estos parámetros, la acción de cumplimiento del contrato cuenta con un plazo de prescripción de cinco años, pudiendo interrumpirse el mismo a diferencia del plazo de caducidad señalado anteriormente.

En definitiva, contar con un buen informe pericial y el correcto asesoramiento jurídico especializado ante una coyuntura como la descrita en este artículo nos indicará si es viable acudir a los Juzgados y Tribunales para dirimir la controversia y la mejor vía para llevarlo a cabo.