La actual situación de crisis sanitaria a consecuencia de la pandemia del coronavirus o COVID-19 ha desembocado en un vertiginoso freno de la economía cuya cúspide la hemos encontrado el pasado 2 de abril al publicarse las cifras de personas desempleadas en el mes de marzo anterior. Además, son miles los ERTES (Expedientes de Regulación Temporal de Empleo) presentados por empresas que han visto descender de forma alarmante su producción y que están pendientes de resolución. Consecuencia inmediata y directa de lo anterior es que un importante número de personas han perdido ya su empleo, cerrado su negocio o están percibiendo menos ingresos. Solo una rápida aceleración de la economía tras la finalización del estado de alarma y de la vuelta a la normalidad de las actividades consideradas no esenciales podrán mitigar el impacto negativo actual. 

Los escenarios antes descritos son todavía más alarmantes para aquellas personas o unidades familiares que firmaron un contrato privado de compraventa de vivienda o local sobre plano o en fase de construcción. Una vez finalizada la edificación, la entidad promotora les citará para otorgar la escritura pública de compraventa y habrá personas que encuentren dificultades para obtener financiación para satisfacer el resto del precio pactado, generalmente constituyendo hipoteca sobre el inmueble adquirido o subrogándose a la hipoteca del promotor.

¿Qué sucede en estas situaciones? ¿Se tiene que seguir pagando? La respuesta, en principio, es afirmativa. En anteriores comentarios ya hemos aludido a lo que es la cláusula rebus sic stantibus y a los requisitos necesarios para que pueda aplicarse. Consiste en una herramienta que proporciona el ordenamiento jurídico para solventar situaciones extraordinarias y sobrevenidas que hacen que el contrato firmado sea especialmente gravoso para una de las partes. A través de dicha cláusula se intenta modificar las condiciones que actualmente resulten perjudiciales para uno de los contratantes a fin de restablecer el equilibrio contractual. Estos requisitos son:

1. Que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que motivaron la suscripción del negocio jurídico para ambas partes.  
2. Que exista una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo de las prestaciones de los contratantes que afecte directamente al justo equilibrio de las prestaciones.
3. Que todo lo anterior sea consecuencia de causas sobrevenidas y radicalmente imprevisibles.
4. Que no exista otro remedio para subsanar el desequilibrio contractual acontecido.

A priori, de la simple lectura de los requisitos apuntados, parece desprenderse que la entidad promotora debería atender sin problema el requerimiento de un comprador en esa tesitura para resolver su contrato o, cuanto menos, para establecer unas condiciones de pago más beneficiosas. Según ya hemos tratado con anterioridad, las sentencias de los Tribunales de Justicia admiten la aplicación de esta doctrina con mucha cautela y fundamentalmente en contratos de “tracto sucesivo” cuyo ejemplo más claro son los contratos de arrendamiento de local de negocio pero en contadas ocasiones en relación con los contratos de “tracto único” como la compraventa.

Sin perjuicio de lo anterior, el caso por caso es esencial para poder valorar con el pertinente rigor la posibilidad de invocar ante el promotor-vendedor esta cláusula. En este sentido, habrá que atender a todas las circunstancias periféricas que concurran en el caso de que se trate para evaluar correctamente la situación y no exclusivamente la situación de crisis económica y las dificultades de conseguir financiación sino, entre otras, circunstancias:

1. Si realmente el inmueble se quiere destinar a vivienda habitual de la parte compradora o, por el contrario, se trata de una segunda residencia o de una finca adquirida con intención de lucrarse con la reventa.
2. La asignación contractual del riesgo de no obtención de la financiación y el grado de colaboración del vendedor establecido contractualmente para coadyuvar en la consecuencia de la referida financiación. Sobre este particular, además, se tomará en consideración si el comprador es profesional del sector inmobiliario o neófito en la materia.
3. La diferente situación económica del comprador al tiempo de suscribir el contrato privado de compraventa con la que mantenga en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa y, por ende, en el momento de tener que aportar mediante financiación bancaria el resto del precio del inmueble.
4. El grado real de imposibilidad de financiación, con examen de las condiciones impuestas por la entidad financiera y su nexo causal con la crisis económica.

El propio Pleno del Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de enero de 2013, refiriéndose a la crisis económica iniciada en 2007-2008, dispone que la cláusula rebus sic stantibus no queda descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3-07 ).

Ahora bien, según el Tribunal Supremo el hecho de que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, incentivándose los incumplimientos meramente oportunistas.