En muchas ocasiones se llevan a cabo obras en terrenos o en inmuebles sin tener la certeza de si esta es legal o no, es decir, de si es o no conforme a Derecho. Si con carácter previo a la realización de la obra se efectúa una consulta al Ayuntamiento, es posible conocer si la obra pretendida es o no conforme a Derecho.

Por ello, es fundamental conocer las claves para saber si la construcción realizada es o no ilegal y, en caso afirmativo, qué proceso se ha de seguir para legalizar una construcción ilegal. Por otro lado, también es importante conocer si es posible vender una casa con obra ilegal.

¿Puedes vender una casa con obra ilegal?

La respuesta general es sí, se puede vender casa con obra ilegal. De hecho, son muchas las casas ilegales que se venden sin ningún problema. No obstante, se tendrá que tener en cuenta que este tipo de circunstancias suelen afectar a la decisión de compra del comprador.

Esto es así porque, ante una construcción ilegal, el Ayuntamiento tiene competencia para instar un expediente sancionador y para restaurar la legalidad urbanística, lo cual puede implicar el pago de las correspondientes multas e, incluso, la orden de demolición de la construcción ilegal. Las medidas de protección de la legalidad urbanística tienen un carácter real y por esa naturaleza pueden exigirse frente a cualquiera que resulte ser el actual propietario de la edificación o finca controvertida.

Este carácter real se recoge en el artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que señala lo siguiente:

“1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.”

Además, debe recordarse la doctrina jurisprudencial que ha sostenido que no puede oponerse la condición de tercero registral frente a la subrogación real que impone la legislación urbanística, ya que, como es sabido, en derecho urbanístico esta figura no opera. El Tribunal Supremo, en la Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2010 (rec. 500/2008), aclara que ese tercero de buena fe podrá exigir responsabilidades indemnizatorias entre otras, pero lo que no puede es paralizar la inexcusable demolición de la obra ilegal.

En cualquier caso, se deberá tener en cuenta que se puede llevar a cabo un proceso de legalización tras la compra de la vivienda, siempre y cuando la construcción ilegal lo permita.

En definitiva, sí se puede vender una casa con obra ilegal, si bien es decir que la casa vendida estará supeditada a la posibilidad o no de subsanar la ilegalidad a través del proceso de legalización correspondiente.

Cómo legalizar una construcción ilegal

En el caso de que la construcción que se pretende legalizar se haya llevado a cabo contra el planeamiento urbanístico, no será posible realizar el proceso de legalización. De hecho, cuando se da esta situación es habitual que las obras se hayan realizado en suelo rústico, en terrenos con exceso de edificabilidad o en aquellos que no cumplen los requisitos pertinentes.

Los plazos de prescripción de las construcciones ilegales

Una vez se ha verificado que la construcción es ilegal -por no haber sido realizada disponiendo del título habilitante, por ejemplo- y que esta no se ha llevado a cabo contra el planeamiento urbanístico, se deberán dar los pasos adecuados para legalizar dicha construcción. No obstante, puede ocurrir que haya pasado el tiempo necesario para que la situación de ilegalidad de la obra prescriba. Así pues, cuando una obra ilegal ha prescrito, el proceso de legalización no será necesario, aunque la vivienda quedará sujeta a limitaciones que no tendría si la casa fuera legalizada.

Dependiendo de la Comunidad Autónoma donde esté registrada la obra, los plazos de prescripción varían.

Así, por ejemplo, en la Región de Murcia, la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística, dispone el artículo 294 que:

“1. Con carácter general las infracciones urbanísticas muy graves y graves prescribirán a los cuatro años y las leves al año.

2. Las infracciones que afecten a sistemas generales, zonas verdes, espacios libres, viales, equipamientos y espacios naturales especialmente protegidos prescribirán a los ocho años, sin perjuicio de la imprescriptibilidad de las facultades de la Administración para exigir la restauración de la legalidad urbanística infringida y de la acción penal que pudiera ejercitarse.”

Pasos a seguir para legalizar una construcción

Para legalizar una construcción ilegal se han de llevar a cabo una serie de pasos. Son los siguientes:

• Contactar con el Ayuntamiento: será el Ayuntamiento quien determine si la construcción puede ser o no legalizada.
• Iniciar el expediente de legalización cuando el Ayuntamiento dé luz verde a este proceso.
• Abonar las tasas y los impuestos correspondientes.
• Obtener el proyecto de construcción, para lo cual se deberá contratar a un arquitecto.
• Obtener la licencia de obra en el Ayuntamiento.
• Inscribir la construcción en el Registro de la Propiedad.

Documentación necesaria para legalizar una construcción

La documentación que se deberá presentar para legalizar una obra ya hecha son los siguientes:

• Libro del edificio con la construcción.
• Certificado de antigüedad.
• Contratos que tengan alguna relación con la construcción.
• Informe que justifique se está cumpliendo con la normativa urbanística aplicable.
• Memoria descriptiva, justificativa y constructiva en el que se plasmen los elementos de la construcción.
• Certificado técnico de legalización.
• Presupuesto del proyecto.
• Material gráfico para ver los planos de la obra.
• Reportaje con fotografías de la construcción.

A la hora de construir, es fundamental seguir al pie de la letra la normativa urbanística de cada Ayuntamiento y pedir las autorizaciones que sean precisas, ya que, en caso contrario, la construcción será ilegal y precisará de llevar a cabo un proceso de legalización. Además, su venta será mucho más complicada. Si necesitas asesoramiento acerca de cómo puedes vender una casa con obra ilegal, ponte en contacto con nuestros abogados de urbanismo y te asesoraremos de la mejor manera posible.