El contrato de arras regula un acuerdo previo en la compraventa de bienes inmuebles.

En este acuerdo, una de las partes entrega una cantidad de dinero a la otra como señal de compromiso y se fijan ya las condiciones o pactos que se elevaran a público en la escritura pública notarial.

Este contrato busca asegurar la intención de ambas partes de cerrar la transacción.

Para mí, es el documento mas importante que se suscribe en todo la tramitación de una compraventa. Los acuerdos aquí adoptados entre las partes serán los que luego se incluirán en la escritura de compraventa notarial.

¿Qué tipos de contratos de arras principales existen?

Existen tres tipos principales de arras:

1. Arras Confirmatorias: sirven como confirmación del compromiso de compra, y su incumplimiento permite reclamar su cumplimiento o rescindir el contrato.
2. Arras Penitenciales: permiten a las partes desistir del contrato. El comprador pierde la cantidad entregada y el vendedor la devuelve duplicada.
3. Arras Penales: garantizan el cumplimiento del contrato mediante una penalización económica.

En base a las circunstancias de la parte compradora y de la parte vendedora se acordará el tipo de contrato de arras, si bien el mas normal es el de arras penitenciales, en el que, si hay incumplimiento por alguna de las partes, existe una penalización para el que incumpla.

 

¿Puedo condicionar la validez del contrato de arras a la concesión de financiación para la compra?

Sí, es posible condicionar un contrato de arras a la obtención de financiación.

Esta cláusula es común en la compraventa de inmuebles, y se establece para proteger al comprador en caso de no conseguir el préstamo necesario para poder pagar el inmueble.

En este caso, si el comprador no obtiene la financiación, se puede pactar que el contrato de arras quede sin efecto y el comprador reciba de vuelta el dinero entregado como señal. Es importante que esta condición esté claramente especificada en el contrato para evitar futuros malentendidos o conflictos.

Si se trata de una vivienda de protección oficial con precio máximo de venta y he pactado un precio mayor, ¿Qué ocurre?

En el caso de una vivienda de protección oficial (VPO) el precio de venta está regulado y limitado por ley, y no puede exceder el precio máximo de venta establecido por la administración pública autonómica correspondiente. Si has pactado un precio mayor al permitido, esa cláusula es nula de pleno derecho, ya que viola las normativas legales.

Esto puede tener las siguientes consecuencias:

1. Nulidad del acuerdo sobre el precio: Cualquier pacto que supere el precio máximo permitido no tiene validez legal. Aunque las partes hayan acordado un precio superior, solo podrá exigirse el precio oficial marcado por la ley.
2. Sanciones: Si se detecta que se ha pactado o pagado un precio superior al establecido para la vivienda protegida, las autoridades podrían imponer multas o sanciones a los involucrados. Esto puede incluir la devolución de cantidades indebidamente cobradas, la pérdida de beneficios fiscales o incluso la descalificación de la vivienda como protegida.
3. Posible nulidad de la venta: En algunos casos, la operación completa podría ser anulada si se comprueba que se ha intentado incumplir la normativa de precios de VPO y no se ha dado toda la información necesaria al comprador, es decir, existe un vicio en el consentimiento que invalida el contrato.

En este caso, ¿puedo derivar la responsabilidad a la inmobiliaria por no haberme informado bien?

En principio, podrías intentar reclamar responsabilidad a la inmobiliaria si consideras que no te informó correctamente sobre los límites de precio de una vivienda de protección oficial (VPO). Sin embargo, la posibilidad de éxito dependerá de:

• La obligación de información de la inmobiliaria

Las inmobiliarias tienen el deber de actuar con diligencia y proporcionar información veraz y completa a sus clientes. Si la inmobiliaria omitió informar o te informó incorrectamente sobre el precio máximo de venta aplicable a una VPO, podrías alegar que su falta de información te indujo a cometer el error de pactar un precio superior.

En este caso, podrías argumentar que confiaste en la inmobiliaria para recibir asesoramiento adecuado y que esta no cumplió con su obligación de informarte correctamente.

Hay que revisar siempre las cláusulas del contrato firmado con la inmobiliaria, ya que la mayoría incluyen cláusulas de exoneración de responsabilidad, que podrían limitar su responsabilidad por ciertos aspectos, como errores en la valoración o fijación de precios.

Conclusión:

Con carácter previo a la firma del contrato de arras, hay que asesorarse muy bien sobre estos puntos;

1. Pedir siempre una nota simple actualizada del Registro de la propiedad. Allí podremos analizar y comprobar, la titularidad del inmueble, las cargas que tiene y si es vivienda protegida o libre.
2. En base a este documento, podremos analizar y pactar las condiciones de la compraventa y sus condicionantes. Esto es, si es VPO, la parte vendedora deberá acreditar con carácter previo la duración de la protección, si es precio de venta es libre o esta limitado por la administración y si la administración puede ejercitar su derecho de adquisición preferente así como si cumplo los requisitos de la legislación autonómica a correspondiente para este tipo de viviendas.

Recomendamos siempre la supervisión y asistencia en todo el proceso de la compraventa por un abogado especializado en derecho inmobiliario.

Este abogado te informará previamente de las limitación del inmueble, los pasos a seguir y los pactos que deben adoptarse para que estes protegido en todo momento así como que seas conocedor de los costes fiscales que conlleva cada operación según las circunstancias del comprador y de las características del inmueble.

Te lo contamos mejor en el siguiente vídeo: