El Derecho inmobiliario registral es un conjunto de normas que se encuentran estipuladas en el Código Civil peruano que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión de los derechos reales y las garantías de ciertos de derechos personales o de créditos a través de los registros de propiedad.

En la actualidad, muchos de los casos de fraude inmobiliario ocurren al momento de inscribir un bien y, en el sistema registral inmobiliario peruano específicamente, la causa de esta problemática se le atribuye principalmente a dos intervinientes: los notarios y/o Registros Públicos, lo que nos hace llamarlo también fraude notarial o registral.

El artículo 2014 del Código Civil peruano nos hace mención al principio de fe pública registral. Para su aplicación exige la concurrencia de determinados requisitos como:

a) Que el tercero adquiriente sea a título oneroso.

b) Que el adquiriente actué de buena fe, hecho que se dará al momento de celebrarse el acto jurídico en donde nace su derecho al momento de la inscripción del mismo. La buena fe se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro (presunción iuris tantum).

c) Que el otorgante aparezca registrado con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase.

d) Que el adquiriente inscriba su derecho.

e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante.

Los principales tipos de fraude inmobiliario que se presentan en Perú son los siguientes:

1. Anuncio falso. El estafador se aprovecha de los mercados inmobiliarios online. En esta modalidad, los criminales copian un anuncio real y lo publican en otro sitio fingiendo ser el agente o dueño. Los estafadores piden dinero de la fianza o cualquier tipo de pago por adelantado.

2. Estafa desde afuera. El supuesto propietario dice estar fuera del país y no está disponible para enseñar el inmueble. Pueden prometer enviar las llaves por correo si se realiza el pago por adelantado.

3. Datos personales. Te contacta diciendo que se encuentran en el extranjero para preguntar sobre la propiedad que estás ofreciendo, procuran obtener tus datos personales y vaciar tu cuenta en el banco.

4. Prestamistas. Los supuestos prestamistas se aprovechan de las personas con vulnerabilidad económica para que firmen hipotecas con elevadas tasas de interés. Sus focos son personas mayores, de bajos ingresos o sin experiencia en compras.

5. Título inmobiliario. El estafador roba la identidad y finge ser el propietario del inmueble, utilizando documentos falsos. Comúnmente aprueba hipotecas para los inmuebles, toma el dinero y deja al verdadero propietario con la deuda.

En la mayoría de estos casos, son los Registros Públicos quienes fallan pues muchas veces no se comprueba la inscripción de un título o escritura falsa. Las mafias de terrenos por ejemplo lo que hacen es valerse de la famosa figura de “buena fe registral a favor del tercero” para su accionar.

Efectivamente, debemos ser conscientes y admitir que en Perú existen mafias organizadas que delinquen. Sin embargo, la Sunarp viene implementando una serie de cambios normativos, tecnológicos y de gestión a fin de fortalecer el sistema registral y evitar que ocurran estas modalidades de estafas.

Así pues, entre las principales herramientas que la Sunarp pone a nuestra disposición para evitar y/o frenar estafas inmobiliarias tenemos:

1. Inmovilización Temporal de Partidas en el Registro de Predios. Con la finalidad de garantizar la seguridad jurídica y ante el incremento de traficantes de propiedades en Perú, la Sunarp emitió la Directiva N° 008-2013 que regula el Procedimiento para la Inmovilización Parcial y Temporal de las Partidas Registrales de Predios, a efectos que el titular registral obtenga una protección especial, lo que permite al propietario de un predio cerrar de manera voluntaria y temporal la partida donde se encuentre inscrita su propiedad, inmovilizándola temporalmente, a fin de impedir que personas inescrupulosas realicen transferencias, cargas o gravámenes en dicha partida. Para ello deberá formalizarse este pedido mediante una Escritura Pública.

El asiento de inmovilización temporal tendrá una vigencia máxima de 10 años, contados desde el día de su presentación y si el propietario desea que tenga un plazo menor a los 10 años deberá mencionarlo en forma expresa en la escritura pública.

Los requisitos para proceder con la inscripción de una inmovilización temporal de partidas son los siguientes:

a. Formato de solicitud de inscripción de título debidamente llenado y firmado por el presentante.

b. Parte notarial de Escritura Pública que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifieste su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio.

c. Declaración jurada del propietario con derecho inscrito con firma certificada notarialmente; mediante la cual declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal no ha sido transferido o se encuentra afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada.

2. Alerta Registral. Este servicio gratuito brinda al usuario la posibilidad de ser informado a través de un correo electrónico y mensaje de texto respecto de la presentación de un título sobre aquella partida registral que sea de su interés. De esta manera tendrá conocimiento oportuno de la posible presentación de título conteniendo documentos falsificados o basados en la suplantación de personas.

3.- Mecanismos tecnológicos. Sunarp utiliza los siguientes mecanismos tecnológicos a modo de apoyo en la detección y control de posibles fraudes inmobiliarios:

a. Lectores biométricos de huella dactilar. Es un dispositivo integrado a la base de datos del Reniec que permite comprobar la identidad de las personas mediante la lectura de la huella dactilar. Este dispositivo tiene por finalidad enfrentar los casos de suplantación de identidad cuando se solicita un servicio registral. De esa manera, el registro se asegura que el usuario es quien dice ser y es quien efectivamente solicita el servicio registral.

Los lectores de huella dactilar han sido instalados en las 179 oficinas zonales, registrales y receptoras de la Sunarp a nivel nacional.

b. Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp). Es un sistema que permite al notario presentar el parte en forma electrónica, firmarlo digitalmente para su presentación y enviarlo al registro. Esto implica reducir al mínimo la posibilidad que se presenten al registro documentos falsos ya que se elimina el uso del papel ('cero papel') con lo cual se logra afianzar la integridad y autenticidad de la documentación. Esta nueva forma de presentar títulos al registro se inició con la constitución de empresas (Mypes) y actualmente también pueden inscribirse mandatos y poderes (obligatorio en Lima y Chiclayo de acuerdo a la Décimo Tercera Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo 1049) y compraventa de inmuebles y vehículos (solo en la Oficina Registral de Lima).

c. Módulo 'Sistema Notario': Es un sistema que permite a los notarios indicar, a través de una contraseña de seguridad, quienes serán sus dependientes o terceros autorizados para presentar instrumentos notariales al registro. De esta manera, se eliminan los casos de falsificación de oficios donde se designa supuestos dependientes de notarios para ingresar documentación irregular.

d. Módulo de falsedad documentaria: Este módulo permite al registrador público marcar en el sistema la partida o partidas registrales en las que se pretendieron inscribir asientos con documentos falsos, de tal forma que cuando ingrese algún otro título solicitando inscribir algún asiento en las partidas marcadas, el sistema les mostrará un mensaje de advertencia. De esta manera, el registrador podrá tomar las medidas preventivas para la calificación del título.

4.- Mecanismos Normativos: En este caso, la Sunarp recordó que existe la Ley N° 30313, que es la Ley de Oposición al Procedimiento de Inscripción Registral en Trámite y Cancelación del Asiento Registral por Suplantación de Identidad o Falsificación de Documentación.

Con esta norma, se regula entre otros, la posibilidad de que la misma Sunarp, a través de su Jefe Zonal, cancele una inscripción cuando esta se haya extendido con documentos falsos o producto de una suplantación.

De esta manera, se evita que la víctima de la estafa tenga que acudir al Poder Judicial, con la inversión de tiempo que ello supone, para lograr la cancelación del asiento falso.

A continuación pongo a vuestra disposición puntuales recomendaciones para no ser víctimas de fraudes inmobiliarios:

1.- Antes de realizar una compra venta se recomienda solicitar en Registros Públicos un CRI (CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO) y a su vez cerciorarse que en la Municipalidad y en el registro este al mismo nombre de la persona que desea vender el inmueble, pues con el CRI podremos tener información exacta y precisa y así evitar ser víctimas de un fraude inmobiliario.

2.- Al momento de realizar una compra venta se recomienda dividir el monto de lo pactado por las partes en dos siendo haciendo un primer porcentaje entregado a la firma de la minuta.

A su vez es recomendable que se realice un fe de entrega y antes de firmar cerciorarse que el monto de la transacción se haya realizado exitosamente, tanto comprador como vendedor deben poner una cláusula donde se comprometan a firmar dicha transacción que sería la firma de la escritura en fecha cierta, de ser el caso que no se cumpla se debe de poner una penalidad que cualquiera de las partes lo asumiría si no cumpliese.

3. - Investigar bien en que notaria se llevara a cabo el proceso de la compra venta ya que existirá de por medio un monto, a su vez se recomienda que se realice todo el proceso en la misma notaria y que sea la notaria encargada de todo el proceso en tanto presentar partes en registros públicos y así lograr una compra exitosa.

4. - Tanto como compradores y vendedores debemos de asegurarnos que todo se está realizando conforme a ley y que dicho inmueble esta saneado tanto en Registros Públicos como a nivel municipal.