El alquiler de viviendas turísticas se ha convertido en una opción atractiva tanto para pequeños inversores como para empresarios que buscan diversificar sus fuentes de ingresos. Sin embargo, este tipo de actividad presenta un marco tributario complejo que varía según la residencia fiscal del propietario, los servicios ofrecidos y otros factores adicionales y que puede impactar directamente en la rentabilidad de las operaciones. Además, existen diversas obligaciones formales y aspectos específicos que los arrendadores deben considerar.
En este artículo ofrecemos una guía clara y práctica sobre los aspectos clave de la tributación del arrendamiento turístico en España, considerando aspectos como la residencia fiscal, sujeción al IVA, obligaciones formales y municipales, así como implicaciones fiscales en la transmisión del inmueble o cambios de uso. Con este análisis, los arrendadores podrán entender los retos y oportunidades fiscales del alquiler turístico y garantizar una gestión eficiente de sus inversiones.
1. Diferenciación por Residencia Fiscal
Los propietarios con residencia fiscal en España tributan por los rendimientos obtenidos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), si son personas físicas, o en el Impuesto sobre Sociedades, si son personas jurídicas.
Los propietarios no residentes tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si disponen de un establecimiento permanente en España, tributarán siguiendo normas similares al Impuesto sobre Sociedades.
2. Sujeción al IVA
Cuando el alquiler se limita a la mera cesión del inmueble sin servicios adicionales, está exento de IVA y sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este último debe ser asumido por el arrendatario.
Si el arrendamiento incluye servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica, cambio de ropa de cama o restauración, estará sujeto al IVA 10%, ya que se considera una actividad similar a la prestación de servicios hoteleros.
3. Servicios Propios de la Industria Hotelera
Los siguientes servicios son determinantes para clasificar el arrendamiento como actividad económica sujeta a IVA:
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Limpieza periódica durante la estancia del huésped.
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Cambio de ropa de cama y toallas.
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Servicios de restauración o actividades organizadas.
Si no se ofrecen estos servicios, el alquiler se considera una actividad de mera cesión del uso del inmueble.
4. Retención de IRPF o IRNR
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Residente en España:
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Los rendimientos se consideran ingresos del capital inmobiliario en el IRPF.
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Si el arrendatario es una empresa o profesional, debe aplicar una retención del 19%. Si es un particular, no aplica retención.
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No Residente en España:
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Tributan en el IRNR.
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Si el arrendatario es una empresa o profesional, debe practicar una retención del 24% (19% si el propietario reside en la UE, Noruega o Islandia). Si el arrendatario es un particular, el propietario debe autoliquidar el impuesto.
5. Establecimiento Permanente
Es importante analizar si un propietario no residente tiene un establecimiento permanente en España ya que sus rendimientos podrían tributar según las reglas del Impuesto sobre Sociedades.
6. Obligaciones Formales de los Arrendadores
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Declarar los ingresos obtenidos en el IRPF o Impuesto sobre Sociedades.
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Liquidar trimestralmente el IVA (modelo 303) y presentar el resumen anual (modelo 390), en caso de aplicar.
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Emitir facturas según las normas tributarias.
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Alta en el censo de empresarios (modelo 036/037) si realizan actividades económicas.
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Declarar los ingresos mediante el modelo 210 del IRNR.
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Si corresponde, liquidar y presentar el IVA, cumpliendo con los requisitos de documentación fiscal.
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Acreditar residencia fiscal mediante certificados para beneficiarse, en su caso, de convenios internacionales.
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Modelo 179: Las plataformas de alquiler deben informar sobre los arrendamientos, pero el propietario debe revisar que los datos sean correctos.
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Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): Los arrendadores con actividad económica pueden estar sujetos a este tributo.
7. Tributación en el Ámbito Municipal
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Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): El propietario está obligado a abonar el IBI, aplicando algunos ayuntamientos recargos a viviendas turísticas.
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Tasa de residuos: Puede haber tarifas diferenciadas para inmuebles destinados al alquiler turístico.
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Tasa turística: Comunidades como Cataluña o Baleares imponen tasas por estancia turística, que el propietario debe gestionar.
8. Régimen de Amortización del Inmueble
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En el IRPF, los propietarios residentes pueden deducir un 3% del valor de adquisición del inmueble (excluyendo el suelo) como gasto.
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En el IRNR, la amortización puede deducirse si los ingresos tributan en España.
9. Implicaciones Fiscales por Cambio de Uso
Si el inmueble pasa de vivienda habitual a uso turístico, podría haber:
10. Fiscalidad en la Transmisión del Inmueble
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Si el propietario vende el inmueble, tributa por la ganancia patrimonial obtenida, considerando las amortizaciones aplicadas.
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La transmisión puede estar sujeta a IVA o ITP, dependiendo del tiempo afecto a la actividad económica y las circunstancias tributarias concretas aplicables.
11. Planificación Fiscal Internacional
Los propietarios no residentes deben evaluar los convenios para evitar la doble imposición entre España y su país de residencia. Estos acuerdos pueden reducir la carga tributaria en origen y destino.
Conclusión
La tributación del arrendamiento turístico en España abarca múltiples variables, desde la residencia fiscal del propietario hasta los servicios ofrecidos y las obligaciones locales. Cumplir con las normativas específicas y optimizar las deducciones fiscales es esencial para evitar sanciones y garantizar una gestión eficiente de los ingresos.
