Muchas familias cuya residencia se encuentra en La Palma han visto como sus hogares terminaban siendo engullidas por la lava que emana del volcán de la isla, cuyo calor ha ido arrasando todo lo que ha ido encontrando a su paso.

Una de las dudas más relevantes que se han ido planteando tienen vinculación con lo que va a suceder con las hipotecas sobre los bienes inmuebles que han sido destruidos. No obstante, habría que enfocar la pregunta de modo que se oriente hacia los préstamos garantizados con hipoteca.

Por el contrato de préstamo, según los artículos 1741 y 1753 del Código Civil, una de las partes entrega a la otra dinero u otra cosa fungible, siendo cierto que, el prestatario, que recibe dinero u otra cosa fungible, adquiere su propiedad y está obligado a devolver al prestamista otro tanto de la misma especie y calidad, teniendo que pagar los intereses que expresamente se hayan pactado. Por el artículo 1911 del Código Civil, el prestatario, que está obligado, como deudor, a cumplir con sus obligaciones de devolución del capital y de pago de los intereses estipulados, responderá con todo su patrimonio, contra el que se puede dirigir el acreedor para obtener, directa o indirectamente, el dinero necesario para satisfacer su derecho de crédito.

Normalmente, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones propias del prestatario, el prestamista tiende a exigir habitualmente la constitución de una hipoteca, que es un derecho real que sirve para gravar un bien inmueble. Por el artículo 1858 del Código Civil, vencida la obligación principal, podrá procederse con la enajenación de las cosas en que consiste la hipoteca para pagar al acreedor con el dinero que se obtenga, siendo cierto, conforme al artículo 1875 de la misma norma, que resulta indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que se otorgue escritura pública y que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.

A tenor del artículo 105 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil, de manera que el prestamista, que tiene la condición de acreedor hipotecario, tiene dos acciones: una acción real para dirigirse contra el bien inmueble gravado con la hipoteca, promoviendo su venta en pública subasta en la ejecución hipotecaria para cubrir la deuda del capital y los intereses devengados; y una acción declarativa de condena derivado del crédito que posibilita dirigirse contra el deudor y lograr una sentencia que, como título ejecutivo, servirá para agredir el patrimonio el deudor con la finalidad de extraer el dinero necesario para satisfacer el derecho de crédito del prestamista.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1995 explica de manera muy clara toda la problemática relativa a la garantía hipotecaria. La resolución señalada afirma que “El pacto de hipoteca genera, partiendo del derecho de dominio, un nuevo derecho real, de menor entidad y cualitativamente distinto, que se transmite o deriva a otro sujeto, el acreedor hipotecario, y cuyo contenido es la adquisición del derecho de realización del valor de la cosa hipotecada, para el supuesto de que el obligado principal no cumpla la obligación” y que “Sujeta directa e inmediatamente la cosa sobre que recae al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida ( art. 104 de la Ley Hipotecaria de 1876 ). y ello cualquiera que sea su poseedor”, de manera que el acreedor hipotecario adquiere “un derecho real que disminuye el derecho del propietario de la cosa”, pero, “Cuando él deudor es dueño de la cosa hipotecada, además de haber enajenado el poder de realización del valor de cosa, responde con todos sus bienes presentes y futuros, en virtud de la responsabilidad patrimonial universal que fija el art. 105 de la Ley Hipotecaría , salvo que al constituirse la garantía real accesoria, en que consiste la hipoteca se haya hecho expresa limitación de la responsabilidad mediante pació permitido por el art. 140 de la Ley Hipotecaria”, sin que se deba olvidar que “El hipotecante dueño, es pues, deudor principal y además ha sujetado bienes concretos al pago de la deuda principal, pero de modo tal que si al realizar el valor no se obtuviera dinero suficiente para cumplir la obligación sería posible perseguir el cumplimiento con otros bienes de su patrimonio”. Además, se señala en la sentencia citada que “Cuando el hipotecante es un tercero ajeno a la obligación principal, no se convierte en modo alguno en deudor, baste pensar que su responsabilidad se agota en el límite del dinero eventualmente obtenido al realizar la hipoteca, y si éste es insuficiente 00 tendrá otra vía el acreedor que perseguir otros bienes del deudor, aunque no haya pacto limitativo de responsabilidad, porque el art. 140 no es aplicable más que a las hipotecas constituidas por los deudores en sus propios bienes, como se desprende del art. 105” y que “Lo mismo sucedería en caso de pérdida o destrucción de la cosa, sin culpa del hipotecante que determinaría la extinción de la hipoteca, sin que su patrimonio quede sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada”.

Se colige del artículo 76 de la Ley Hipotecaria que las inscripciones de hipoteca y la subsistencia de las garantías hipotecarias no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona, algo que tiene lógica si se observa el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, precepto que debe interpretarse de manera conjunta con el artículo 144 de la misma norma, que establece que todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos. Dicho esto, resulta sencillo lograr la cancelación de la inscripción de hipoteca a tenor del artículo 79 de la Ley Hipotecaria, que determina que podrá pedirse y deberá ordenarse la cancelación total de las inscripciones cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.

Ciertamente, se han extinguido las garantías hipotecarias de muchos bienes inmuebles sitos en La Palma por la destrucción de bienes inmuebles a causa del avance de la lava. Sin embargo, ello no implica la extinción de las deudas que estaban garantizadas con hipotecas, pues la obligación de pagar por el préstamo se mantiene aunque desaparezca la garantía real, teniendo los prestamistas una única opción: ejercitar la acción declarativa de condena derivado del crédito que posibilita dirigirse contra el deudor y lograr una sentencia.

Dicho lo anterior y atendiendo a las circunstancias que rodean en La Palma, sería posible pensar en una opción de los prestatarios que han perdido sus casas gravadas con hipoteca para oponerse a las reclamaciones dirigidas contra sus ya mermados patrimonios: la cláusula “rebus sic stantibus”. Precisamente, con una lectura de la Sentencia del Tribunal Supremo 333/2014, de 30 de junio, se puede llegar a la conclusión de que procederá revisar muchos contratos de préstamo hipotecario por los que se ejerciten acciones declarativas de condena contra personas que han perdido viviendas devoradas por la lava en La Palma.