Te cuento en este post, paso a paso, qué es lo que puedes hacer si tu inquilino no paga el alquiler y ya has agotado la vía amistosa.

El pago de la renta es la principal obligación que tiene el inquilino en un contrato de arrendamiento.

Esto quiere decir que en caso de que el inquilino no pague la renta de alquiler, el arrendador (propietario) podrá interponer una demanda de desahucio express por impago.

Contactar con un abogado

Una demanda de desahucio tiene que ponerse, obligatoriamente, con abogado y procurador.

Por tanto, el primer paso es contactar con un abogado que te pueda asesorar sobre si se puede o no poner en ese momento la demanda.

Una vez que el abogado te confirme que está todo conforme, se puede poner la demanda de desahucio.

Sin embargo antes de poner la demanda es posible que te plantees si tienes que mandar antes un burofax reclamando la renta.

Tengo que mandar burofax al inquilino

Mi consejo casi siempre es el mismo, es decir, no mandar burofax.

Y ello porque la ley no obliga a mandar burofax, por lo que mandarlo va a contribuir a retrasar aún más el interposición de la demanda.

Opino que si tu inquilino no te paga después de habérselo pedido varias veces de forma amistosa, no es necesario que le mandes un burofax.

La demanda de desahucio

En la demanda de desahucio se piden tres cosas al juez:

• Que dé por terminado el contrato de arrendamiento debido al impago y se ordene el desahucio.
• Que se condene al inquilino a pagar la deuda hasta el día del desahucio
• Y también que se condene al inquilino a pagar las costas, es decir, lo que te has gastado en abogado y procurador.

La demanda de desahucio por impago siempre se pone en base al artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos que es el que permite poner la demanda en caso de impago.

El decreto de admisión

Unos 30 días después de presentar la demanda, el juzgado la admite a trámite.

Y lo hace a través de un documento que se llama decreto de admisión

En ese decreto de admisión es donde vienen las fechas de juicio y desahucio (aunque estás fechas no son fijas y son susceptibles de ser modificadas).

La notificación de la demanda

Lo siguiente que hay que hacer es notificar la demanda y el decreto de admisión al inquilino, en la vivienda arrendada.

Esta gestión normalmente la hace el juzgado.

Lo que pasa que el servicio del juzgado que se encarga de esta gestión suele ser lento, por lo que en mi caso no dejo esa gestión en manos del juzgado, sino que se la encargo a nuestro procurador.

De esta forma la gestión se hace en 3-4 días (desde que se emitió el decreto de admisión) en lugar de los 40-50 días que suele tardar el juzgado.

Las opciones que tiene el inquilino

Una vez que se le ha logrado notificar la demanda al inquilino, este tiene varias opciones.

Pero en resumen lo que puede hacer es oponerse a la demanda o no oponerse a la demanda.

Y tiene 10 días hábiles para hacerlo.

Si no se opone a la demanda, el proceso terminará y nos darán la razón sin necesidad de hacer juicio. Se emitirá un nuevo decreto (llamado decreto de archivo) y lo siguiente será hacer el desahucio, en la fecha prevista.

Pero si el inquilino sí se opone a la demanda, entonces habrá juicio. Y después habrá sentencia. Y tras la sentencia se hará el desahucio, si todo ha ido bien.

El juicio de desahucio

Recuerda que si el inquilino no se opone a la demanda no habrá juicio y te darán por vencedor directamente, es decir, sin hacer el juicio.

Pero si el inquilino sí se opone a la demanda entonces sí habrá juicio.

El juicio de desahucio suele ser muy sencillo y, sobre todo, muy breve.

La media de tiempo que dura un juicio de desahucio es de uno o dos minutos.

Primero toma la palabra el abogado del propietario, y lo normal es que se reafirme en la demanda que ha presentado.

Y luego el abogado del inquilino hace lo mismo (es decir, se reafirma en su escrito de oposición a la demanda).

Después se abre el periodo de prueba, pero en estos juicios casi nuca se aportan pruebas dificultosas. De hecho, casi nunca se aportan más pruebas que las que ya aportó cada abogado en su escrito de demanda o de contestación a la demanda.

Y después de esto el juez da por terminado el juicio, y queda todo pendiente de que dicte sentencia.

La sentencia

La sentencia suele tardar unos 3-20 días desde que se hizo el juicio.

Y en la inmensa mayoría de los casos la sentencia es favorable al propietario (salvo que no se haya hecho un buen trabajo de análisis antes de poner la demanda).

Por lo general la sentencia condena al inquilino a pagar la deuda y las costas.

Pero lo más importante es que la sentencia condena al inquilino a devolver la vivienda y, si no lo hace, le condena a ser desahuciado.

El lanzamiento (desalojo)

La última fase del proceso es el llamado lanzamiento.

Se trata del acto en el que el juzgado le entrega al propietario la posesión de su vivienda.

A ese acto acuden dos miembros del juzgado, así como el procurador del propietario.

Y también es muy recomendable que acuda un cerrajero, para abrir la puerta en caso necesario y, también, para cambiar la cerradura cuando acabe el lanzamiento y evitar que pueda entrar de nuevo el inquilino.

El acta del lanzamiento es el documento que emiten los miembros del juzgado que han asistido al lanzamiento y en el que queda reflejado qué es lo que ha ocurrido en ese acto.