Oímos mucho hablar sobre la nuda propiedad, pero vamos a analizar más en profundidad esta opción…
Vamos a analizar tres términos diferentes que comportan la propiedad:
- Pleno dominio; Soy propietario y tengo el uso y disfrute del inmueble.
- Nuda propiedad; Soy propietario, pero no tengo al uso y disfrute de la propiedad.
- Usufructuario; Tengo el derecho de uso y disfrute del inmueble, pero no soy propietario.
Cada figura tendrá unos derechos y por lo tanto un valor económico.
Capitalizar la nuda propiedad de tu vivienda significa vender tu propiedad mientras conservas el usufructo, es decir, la posibilidad de seguir viviendo en ella o usándola mientras estés vivo.
Esta opción está prevista o es idónea para las personas mayores, que necesitan completar su pensión de jubilación o a las que sus circunstancias personales requieran de más atenciones y por lo tanto de más ingresos, o simplemente que quieran viajar, tener más capacidad económica, …
¿Cómo valoramos estos derechos?
Debemos partir de una valoración del inmueble a precio de mercado. Tasación emitida por tasador, agente inmobiliario, perito, etc…Valoramos el pleno dominio, es decir, la propiedad y el derecho de uso y disfrute (normalmente este valor de uso y disfrute).
Una vez esto, se valora el usufructo, es decir, el derecho de uso y disfrute y ello se hace calculando un porcentaje entre la edad de esperanza de vida media fijada por el INE y la edad actual del usufructuario y conociendo estos datos, se cuantifica el alquiler que al que tendría que hacer frente el usufructuario hasta llegar a la edad fijada como de esperanza de vida como si fuera un inquilino y se descuenta del precio o valor real de mercado del inmueble.
Buscar compradores de la Nuda Propiedad
La nuda propiedad es atractiva para inversores. Desde Marín y Mateo Abogados, trabajamos en colaboración con varias plataformas de inversores y sobre todo con clientes particulares, que buscar rentabilizar su patrimonio a largo plazo.
Como comentamos en el video que hay a continuación, normalmente se buscan inversores que quieran comprar viviendas como inversión para aumentar sus propiedades, pero a un precio un poquito más reducido. Es decir, sería una inversión a largo plazo.
Maneras de capitalizar la venta de la nuda propiedad:
a) Se compra la Plena Propiedad por el valor de mercado y los propietarios permanecen en el inmueble en régimen de alquiler hasta su fallecimiento. Se pacta una renta de alquiler acorde a precio de mercado.
b) Se compra la Nuda Propiedad a cambio de un pago único (calculado entre le valor real menos el valor del usufructo estimado por índices de longevidad). Los actuales propietarios permanecen en el inmueble como usufructuarios hasta su fallecimiento.
c) Se compra la Nuda Propiedad por un pago inicial y se abona una renta mensual determinada hasta el fallecimiento, o durante años determinados. Los actuales propietarios permanecen en el inmueble como usufructuarios durante el plazo establecido.
d) Se acuerda el pago de una renta vitalicia a los usufructuarios hasta que estos fallezcan.
¿Cómo plasmo todo esto en documentos legales?
- En primer lugar se debe que realizar un estudio previo de las cargas o limitaciones que pudiera tener el inmueble.
- Valoramos el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo.
- Remitimos las ofertas de compra al cliente y si esta conforme, le damos contenido jurídico al acuerdo, a través de un contrato de arras y posterior de compraventa en escritura pública con reserva de usufructo.
- Nos encargamos de que todo quede debidamente inscrito en el registro de la propiedad correspondiente.
Asesoría profesional de abogado especializado en este tipo de operaciones.
Es recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y un asesor financiero para entender todas las implicaciones, tanto legales, administrativas como las implicaciones fiscales.
Ventajas y desventajas
Ventajas:
- Vendes la propiedad del inmueble pero sigues viviendo en la vivienda en calidad de inquilino o usufructuario, temporal o vitalicio.
- Obtienes liquidez inmediata sin perder tu hogar, y no tienes que preocuparte por vender tu vivienda a una edad más avanzada.
Desventajas:
- Con el fallecimiento del usufructuario se consolida el pleno dominio por lo que este bien no ira a los herederos del fallecido.
¿Necesitas asesoramiento para una compra o venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio?
En Marín y Mateo Abogados podemos asesoraros desde el inicio, seas propietario o inversor, somos expertos en compraventa de inmuebles.
Si vas a realizar la venta de la nuda propiedad de tu casa a cambio de una renta y quedándote a vivir en ella necesitas un abogado que estudie tu situación, estamos a tu disposición.
Si eres inversor y te interesa esta vía de inversión, no dudes en consultarnos.
Te lo explicamos en el siguiente video:
