Es bastante frecuente que los inquilinos busquen vivienda unas semanas o meses antes de entrar a vivir en ella.

Y lo mismo se puede decir de quien busca local.

Ocurre por ejemplo con los pisos de estudiantes.

Cuando encuentran una vivienda que les gusta es frecuente que quieran asegurarse que el propietario no va a alquilar esa vivienda a otras personas.

Y para asegurar ambas partes sus intereses (tanto el propietario como el inquilino) existe lo que se llama arras, señal o reserva.

Así, el inquilino entrega una cantidad de dinero al propietario para que éste no alquile la vivienda a otras personas.

Pero las arras, señal o reserva por sí mismas (sin un contrato en el que consten las condiciones de la reserva) no sirven de nada, nada más que para confirmar que se ha hecho la reserva, pero poco más.

El precontrato de arrendamiento

Lo primero que deben hacer las partes es elaborar un documento (un precontrato de arrendamiento) en el que consten las condiciones del futuro contrato de arrendamiento, el tiempo de eficacia de la señal o reserva, y las consecuencias jurídicas del incumplimiento por las partes de ese precontrato.

Si este documento no se ha elaborado, o se elabora de forma defectuosa (cosa bastante habitual) hay muchas posibilidades de que un juzgado termine quitando valides a esa operación de reserva, por lo que la garantía que ambas partes buscaban con el dinero entregado va a perder su eficacia.

Por tanto, lo primero es elaborar el documento y elaborarlo bien.

Los tipos de arras, reserva o señal

Y lo segundo es otorgar (en el propio documento) a esa “señal” unas consecuencias jurídicas.

Es decir, las partes deben plasmar en el documento si esas arras que el inquilino ha entregado al propietario son arras confirmatorias, penitenciales o penales.

Si nada pactan las partes, las arras serán confirmatorias. Y también serán confirmatorias si así lo pactan las partes.

En caso de que las partes pacten que las arras son penitenciales, serán arras penitenciales.

Y en caso de que las partes pacten que son arras penales, pues serán arras penales.

Las arras confirmatorias

Como he adelantado, estaremos ante unas arras confirmatorias cuando así lo hayan pactado las partes.

Pero también serán confirmatorias las arras cuando en el precontrato no se haga mención a cuál de los tres tipos de arras estamos hablando.

Cuando las arras son confirmatorias y alguna de las partes incumple el acuerdo, la parte que se ve perjudicada no puede quedarse con las arras, sino que tiene que devolverlas.

Pero ojo, la parte perjudicada podrá reclamar, a quien incumplió, que finalmente firme el contrato de arrendamiento (cosa que normalmente no hará) o bien que le indemnice por los daños y perjuicios padecidos.

Lo que ocurre es que esos daños y perjuicios hay que probarlos, y no basta con decirlo.

Opera en este caso el artículo 1.124 del código civil.

Las arras penitenciales

Estaremos ante arras penitenciales cuando así lo hayan pactado las partes en el precontrato de arrendamiento.

Si hay un incumplimiento por alguna de las partes, no estaremos ante un verdadero incumplimiento, sino ante un desistimiento.

Las consecuencias jurídicas son que quien se ve afectado no puede reclamar daños y perjuicios, sino que podrá incrementar su patrimonio con dichas arras.

Es decir:

• Si el inquilino desiste de firmar el contrato de arrendamiento, el propietario puede quedarse con la señal.
• Si el propietario desiste de firmar el contrato de arrendamiento, tendrá que devolver las arras al inquilino, duplicadas.

Opera en este caso el artículo 1.454 del código civil.

Las arras penales

Las arras serán penales si las partes así lo han pactado en el precontrato.

Las consecuencias jurídicas son similares a las de las arras confirmatorias, pero además quien se vea afectado puede quedarse con las arras.

Es decir, quien se vea afectado puede pedir una indemnización por los daños y perjuicios padecidos (hay que probarlos), pero además puede quedarse con las arras. Así:

• Si incumple el inquilino perderá las arras entregadas y tendrá que indemnizar al propietario (si éste prueba haber padecido un perjuicio).
• Y si incumple el propietario tendrá que devolver al inquilino las arras duplicadas y, además, tendrá que indemnizar al inquilino si éste prueba haber padecido daños y perjuicios.