La pandemia hace que el pago de los arrendamientos de los inmuebles donde se desarrolla la actividad de las pequeñas y medianas empresas y de los autónomos y el cobro de esas rentas por los que han hecho de la inversión en inmuebles su principal ahorro sean un gran problema, que ya nos afecta y lo hará aún más en los meses venideros. Sin duda, el efecto para muchas familias será dramático.

Una situación a la que podamos considerar como fuerza mayor no incide en la existencia o pervivencia de la obligación misma o de la prestación en que consiste, sino exclusivamente en la responsabilidad del deudor.

Así podemos deducirlo del texto del artículo 1.105 del Código civil: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declara la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

Y la fuerza mayor solamente exonerará al deudor del cumplimiento contractual si se trata de entregar una cosa cierta y determinada y ésta se pierde o se destruye dentro del plazo de cumplimiento. En otros casos, la exoneración solamente afectará al plazo de entrega y determinará que ese retraso, al no ser culpable, no genere indemnización alguna en favor del acreedor (dicho de otra forma, que el deudor no incurrirá en mora o que se suspenderán los efectos de la mora mientras dure la fuerza mayor).

No se ha de olvidar, reitero, la verdadera incidencia de la pandemia que sufrimos en la posibilidad de cumplir las obligaciones y de disfrutar de los derechos derivados de un contrato de arrendamiento.

En los contratos de arrendamiento de vivienda ni derechos ni obligaciones sufren merma alguna derivada de la situación de emergencia decretada por el Gobierno: El inquilino puede seguir poseyendo la vivienda arrendada y nada le impide, en principio, realizar la transferencia de la renta mensual a su arrendador. Y digo “en principio”, ya que puede encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica y acogerse a las medidas recién aprobadas por el Gobierno hoy, 31 de marzo:

• Si el arrendador tiene menos de diez viviendas en propiedad y no se muestra dispuesto a conceder a su inquilino un aplazamiento en el pago de la renta, el arrendatario podrá solicitar al Estado, a través del ICO, un préstamo sin intereses e incluso ayudas directas
• Si el arrendador es propietario de diez o más viviendas deberá elegir entre conceder al inquilino una moratoria de cuatro meses en el pago del alquiler, a devolver en tres años, o bien rebajar la renta un 50% durante cuatro meses.

Sin embargo, en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda – vale decir, de arrendamiento de locales de negocio – cuyo arrendatario sea una empresa compelida a paralizar su actividad por mor de la epidemia y la consecuente normativa gubernamental, es obvio que la arrendataria se ve privada del uso del local arrendado para su actividad productiva.

No hay ninguna previsión en nuestras leyes civiles que ofrezca remedio específico para proteger al arrendatario afectado por la situación de alarma. Los únicos supuestos en los que el legislador establece determinadas consecuencias para casos de fuerza mayor son los siguientes:

1ª Suspensión del plazo de tres meses concedido al arrendador o familiares que necesiten la vivienda arrendada, en el artículo 9-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

2ª Ejecución de obras que hagan inhabitable la vivienda o inutilizable el local de negocio. Se trata del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable según el art. 30 a locales de negocio: “Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”.

3ª La pérdida de frutos en fincas rústicas arrendadas, a que se refiere el artículo 1.575 del Código civil: “El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario”.

Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

Ni que decir tiene, que la epidemia del “Covid-19” es tan ajena a la voluntad del arrendatario como a la del arrendador y que difícilmente se puede justificar cualquier decisión que ampare a uno y no al otro.

Hay quienes proponen la aplicación de la cláusula “rebus sic standibus”. Pero entiendo que este mecanismo no es de aplicación, pues parte de la base del desequilibrio entre las prestaciones de las partes, que puede producirse en determinadas relaciones contractuales de larga duración (piénsese en antiguos arrendamientos de duración indefinida, cuya renta quedó fijada por referencia a índices oficiales de precios – ejemplo, el índice valor trigo – que dejaron de publicarse). Nos encontramos, sin embargo, ante una situación transitoria que no beneficia a ninguna de las partes y que, en consecuencia, no demanda restablecimiento de equilibrio alguno.

La profesora Matilde Cuena propone implementar una norma en la línea del artículo 1.575 del Código civil o incluso proceder a su aplicación analógica al caso planteado dada la evidente identidad de razón. En definitiva, una rebaja del precio del alquiler en consonancia a la pérdida de ingresos de la empresa arrendataria.

Se publique o no una norma en tal sentido, como están haciendo algunos países de nuestro entorno, el peor consejo que podemos dar a arrendadores y arrendatarios afectados por la situación de alerta - en impagos o retrasos en el pago y pérdida de productividad que impide o dificulta el pago – es que acudan al Juzgado para resolver sus controversias.

El conocido dicho “más vale un mal acuerdo que un buen pleito” tiene ahora especial vigencia. La mayoría de los abogados que conozco abogan por soluciones negociadas, que evitan la tensión de un proceso judicial y tratan de alcanzar un equilibrio justo entre posiciones enfrentadas.

 Nuestro consejo será ahora más convencido y vehemente que antes de esta nueva crisis, pues la paralización de todos los asuntos no urgentes en nuestros juzgados y tribunales implicará enormes retrasos en la resolución de los conflictos de nuestros clientes. Pensemos en soluciones pacíficas y también, por qué no, en ayudar a descongestionar nuestro sistema judicial.

En definitiva, la renegociación del contrato - incluyendo el precio, pero también los plazos, las garantías, cláusulas de adaptación a unas circunstancias futuras de incertidumbre - puede resultar sumamente beneficiosa para ambas partes.