Las zonas turísticas tienen unas peculiaridades derivadas de la rigidez de los planeamientos urbanísticos, de las políticas de desarrollo turístico y de la libertad de empresa que promueven nuestro ordenamiento jurídico.

Canarias, como destino turístico de primer orden mundial, no es una excepción a esta compleja regulación normativa que debe ordenar la sostenibilidad del territorio, el desarrollo económico y el mantenimiento de elementos de competitividad global en el mundo del turismo.

I.- INTRODUCCIÓN

El Gobierno de la Comunidad Autónoma de Canarias, con competencias en Turismo, ha desarrollado una compleja regulación en un intento de acomodar la sostenibilidad de Canarias como destino turístico de calidad con un desarrollo normativo ajustado a la normativa comunitaria y nacional que permita la actividad desde la mayor seguridad jurídica posible.

Hasta la Ley 4/2103 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía no un vacío, pero si una salida a los propietarios de viviendas residenciales que decidían por necesidad o rentabilidad arrendar por breves espacios de tiempo o temporada éstas a “turistas”.  A partir de la entrada en vigor de la Ley 4/2013 se excluye del ámbito de aplicación de la LAU la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. Es decir, en aquellas CCAA en donde haya un régimen específico –que viene a ser la regulación del alojamiento turístico- habrá de estar a la norma específica. En definitiva, el fin del turismo de los 80-90 en donde nuestros padres alquilaban una vivienda para pasar julio o agosto a otro particular.

La complejidad del asunto es enorme y merecedora de una monografía de varios tomos por lo que esta breve reflexión, sin pretensiones, no es más que un resumen de una parte de una parte con el fin de aclarar unas mínimas ideas después de la posición de la CNMC ante el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

 

II.- RÉGIMEN JURÍDICO. REGULACIÓN

Estatuto de autonomía, art 30.21 que atribuye a la CCAA de Canarias la competencia en materia exclusiva en materia de turismo.

Ley 7/1995, de 6 de abril de Ordenación del Turismo de Canarias, que establece que los servicios de alojamiento turístico se ofertarán dentro de las modalidades hotelera o extrahotelera.

Decreto 142/2010 de 4 de octubre por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento.

Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canaria

Ley 4/2103 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que en su artículo primero, apartado 2, añade una letra e) al artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la que queda excluida del ámbito de aplicación de la citada Ley, “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Esta normativa establece las tipologías de los establecimientos turísticos en Canarias que estructura en dos modalidades:

1. Modalidad hotelera.
   1. Hotel.
   2. Hotel urbano.
   3. Hotel emblemático.
   4. Hotel rural

Estas modalidades no son complejas ni de explicar ni de entender con lo que no nos detendremos en ellas.

1. Modalidad extrahotelera.
   1. Apartamento
   2. Villa.
   3. Casa emblemática
   4. Casa rural
   5. Vivienda vacacional.

De estas modalidades hay que aclarar que “apartamento” se refiere a los complejos de apartamentos turísticos que, grosso modo, son construcciones de apartamentos ubicados en las zonas que el planeamiento urbanístico ha concretado para realizar dicha tipología de construcción, cuyas cédulas urbanísticas establecen que son apartamentos turísticos y que deben ser destinadas a la explotación en régimen de arrendamiento. La naturaleza del bien es una inversión para poner en producción no para destinar a un fin residencial.

Es un concepto difícil de asimilar para quien tiene una primera relación con esta tipología de construcciones y usos. De hecho, hay abundantes sentencias sobre propietarios que resuelven el contrato porque entendieron que les vendían un apartamento residencia cuando en realidad era un apartamento turístico. Esta fácil confusión ha llevado a muchos ingenuos compradores a sufrir fraudes y estafas pensando que compraban una primera o segunda residencia cuando realmente estaban adquiriendo un bien que debían destinar a la explotación.

Esta situación de confusión se agrava cuando entra en juego la llamada unidad de explotación que obliga, según determinadas condiciones, a ceder a un tercero –empresa explotadora- la gestión de inmueble para su arrendamiento a “turistas”.

Es diferente, por tanto, de lo que comúnmente consideramos apartamentos y que todos entendemos como construcciones de pequeñas dimensiones con un destino de primera o segunda residencia.

Las diferentes naturalezas jurídicas de los apartamentos se pueden apreciar en detalles como:

• Licencias de construcción y cédulas de habitabilidad.
• Escrituras de compraventa que deben consignar que son apartamentos turísticos.
• Unidad en los contadores de suministros. Suelen tener un único contador de cara a las empresas que suministran Agua y Luz pero luego determinan las cuotas individuales de pago bien por los % de participación bien por contadores internos. El ejemplo claro son los famosos cortes de luz a todo un edificio por impago de alguna cuota aunque los propietarios hayan abonado puntualmente las cuotas de comunidad. Grandes litigios nos han dado estas situaciones.

Debemos tener presente que la Ley 2/2013, de 29 de mayo de renovación y modernización turística de canarias, al amparo de principio liberalizadores de la regulación europea, plantea en su preámbulo:

La sostenibilidad del modelo turístico canario requiere seguir manteniendo la política de contención de un crecimiento desordenado incompatible con el medio ambiente, excluyéndose por ello la clasificación de nuevos suelos con los límites establecidos en la vigente legislación, pero permitiendo, sin embargo, la implantación, en estos momentos y en suelos habilitados por la normativa urbanística y de establecimientos turísticos de alojamiento de diversas tipologías, derivados de los procesos de renovación y mejora, así como los de nueva implantación. Es necesario que estén sujetos a régimen de autorización administrativa habilitante previa a la licencia edificatoria, cuando se cumplan los condicionantes establecidos en el artículo 9 de la Directiva 2006/123/CE y en el artículo 24.2 de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, según el texto modificado por la Ley 14/2009, de 30 de diciembre, tanto los establecimientos de nueva implantación como aquellos que se deriven de los incentivos de renovación previstos en esta ley e impliquen un incremento muy sensible respecto al número de plazas alojativas del establecimiento inicial.

Por otra parte, el conocimiento preciso del número de plazas turísticas reales y de la ocupación turística potencial en cada isla constituye un requisito no sólo necesario sino ineludible para que la Administración pueda prever o, en su caso, resolver con antelación la suficiencia y calidad de los servicios esenciales, tales como sanidad, seguridad, suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua, saneamiento, tratamiento y gestión de residuos. Debe tenerse en cuenta que los requerimientos de energía eléctrica o la generación de residuos de los turistas alojados en establecimientos turísticos resultan ser mucho mayores que las derivadas de igual número de residentes en las islas, lo que puede exigir importantes inversiones en infraestructuras por las administraciones públicas para asegurar la calidad del servicio.

La escasez de recursos naturales, el carácter fragmentado y la escala territorial en la prestación de tales servicios, tienen unos importantes sobrecostes económicos, sociales y, sobre todo, ambientales respecto a los que, para igual población, puedan prestarse en entornos continentales. Por ello se hace necesaria, una previsión anticipada de los usuarios potencia- les de las actividades turísticas, previsión que, como principal indicador, puede utilizar el cómputo total de plazas autorizadas o en trámite de autorización para una determinada isla o, dentro de ella, para un determinado suelo turístico.

 

Esta situación es relevante porque para poder explotar el apartamento turístico –obligatorio por su propia naturaleza- debe ser ejecutado a través del principio de unidad de explotación, regulado en el art 38 y ss de la Ley 7/1995,de 6 de abril de Ordenación del Turismo de Canarias :

“(…)se entiende por unidad de explotación el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas, procediendo la constancia registral de esta vinculación en los casos y términos previstos en la legislación específica sobre la materia.”

“Art 39. 1. Las empresas que lleven a cabo la explotación turística referida en el artículo anterior podrán adoptar cualquiera de las formas y modalidades propias de una actividad empresarial, debiendo ostentar con carácter previo a su ejercicio, título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación, mediante cualquiera de los medios organizativos antes referidos, entre los que se entiende incluido la comunidad de propietarios.”

La unidad de explotación es uno de las cuestiones más complejas que hay en la normativa turística canaria y no por su regulación y requisitos, que también; sino por la litigiosidad que ha provocado este sistema no solo entre propietarios y explotadores sino también entre administración pública, propietarios y explotadores.

Tampoco desvelo ningún secreto si pongo negro sobre blanco que la unidad de explotación ha derivado, en no pocas ocasiones, en una situación de abusos respecto de los propietarios y abandono en los complejos. 

IV.- ACTUALIDAD. OPOSICIÓN DE LA CNMC

El Decreto 113/2015 introduce una nueva regulación en las viviendas vacacionales en la Comunidad Autónoma de Canarias. Estas viviendas venían conformando la denominada oferta de alojamiento no reglado y carecían de regulación específica.

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha puesto de manifiesto numerosos obstáculos al desarrollo de una competencia efectiva en el mercado, entre los que destacan los siguientes –reproducimos integro el comunicado-(negrita y subrayado son nuestros):

• Se excluyen del ámbito de aplicación del Reglamento aquellas viviendas situadas en suelos, zonas y urbanizaciones turísticas, que por su propia naturaleza, son zona habitual de localización de las viviendas vacacionales ofertadas antes de la entrada en vigor de la normativa. De este modo se privilegia a los establecimientos turísticos tradicionalmente instalados, que tienden a concentrarse en esas zonas, sustrayéndoles de los beneficios de la competencia y en perjuicio de los usuarios. Así mismo, la norma exige innecesariamente al arrendador habitualidad en la actividad y finalidad vacacional al arrendatario.
• Se prohíbe el alquiler por estancias o habitaciones, lo cual se considera contrario al derecho del empresario de organizar su actividad y de los ciudadanos de disponer de sus bienes sin restricciones injustificadas.
• Se establece un exhaustivo catálogo de requisitos en cuanto a las dimensiones y equipamiento de las viviendas, que constituyen una carga innecesaria para los operadores que incrementa los costes y limita su libertad de autorganización.
• Se sujeta el acceso a la actividad a un régimen de declaración responsable que tiene características más propias de los regímenes de autorización administrativa, sin que se justifique en términos de necesidad y proporcionalidad tal intensidad de intervención administrativa con el consiguiente coste de recursos públicos.
• Se exige la exhibición, en el exterior de la vivienda, de una placa distintiva de la actividad y, en el interior de la misma, de un cartel que recoja teléfonos de asistencia en caso de emergencia y las prohibiciones contempladas en el Reglamento, en español y en inglés. Se obliga también a la suscripción de un contrato escrito en español y en inglés.

Todas estas medidas elevan injustificadamente los costes de entrada en el mercado, desalentando a algunos operadores que ya estaban participando en el mercado con nuevos modelos de prestación de servicio y a otros potenciales oferentes. Se reduce así el número de competidores y los incentivos a que haya precios más eficientes y competitivos para los usuarios.

Asimismo, la reglamentación impugnada por la CNMC del acceso y ejercicio a esta actividad obstaculiza las posibilidades de innovación por parte de los operadores, impidiendo que los consumidores, con distintos gustos, preferencias y capacidad de gasto, se beneficien de ofertas también diversas, basadas en distintas combinaciones de calidad y precio.

La aprobación de esta normativa restrictiva se produce en un contexto mundial de innovación tecnológica en el sector del alojamiento con finalidad turística y no turística, que afecta tanto a los operadores ya instalados como a nuevos entrantes que prestan servicios de alojamiento a través de servicios online y de economía colaborativa.

La CNMC entiende, por tanto, que, dentro del plazo legal establecido, las disposiciones afectadas deben suprimirse o modificarse para favorecer en mayor medida al interés general, en tanto que suponen un obstáculo al desarrollo de una competencia efectiva.

V.- PROBLEMÁTICA QUE GENERAN CON LA VIVIENDA VACACIONAL.-

Para intentar simplificarlo.

La casa que heredaste de tus abuelos de la playa y que arriendas para sacarte un extra, si la tienes en Canarias, tendrá que cumplir una regulación planteada dentro de una estrategia de política turística, si el Decreto llega a aplicarse en su integridad.

Recordemos que la Ley de Arrendamientos Urbanos no protege a ningún propietario de vivienda vacacional porque no es de aplicación puesto que Ley 4/2103 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que en su artículo primero, apartado 2,  artículo primero, apartado 2, añade una letra e) al artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la que queda excluida del ámbito de aplicación de la citada Ley, “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Los contras más sonados:

• Si esa casa o apartamento están ubicados en un suelo, zonas o urbanizaciones turísticas se excluye del Reglamento. Lo que podría aparentar ser una ventaja en realidad no lo es porque las sanciones pueden ser impuestas y son muy importantes. 
• Arrendar la vivienda a través del portal P2P o a través de touroperador o intermediador no exime de una eventual sanción.
• No permite oferta del estilo de Bed and Breakfast, tan extendida y utilizada en Europa.
• Hay un nicho de mercando que realmente quiere esa oferta de vivienda vacacional.

Los pros:

• Mantenimiento de calidad estándar que favorece políticas de calidad en el turismo.
• Homogeneidad en los servicios.
• Mantenimiento de unos servicios mínimos al usuario.
• Aflorar, evitar y prevenir economía sumergida en el sector.