¿Has comprado recientemente un local y ahora no lo utilizas y lo quieres convertir en vivienda? ¿Es legal hacer este cambio? De hecho, se trata de una situación que cada vez se produce con mayor frecuencia.

La abogada de ARAG, Alicia Delgado, explica que “a priori un local comercial no está preparado para ser destinado a vivienda, pues no se construyó con dicho finalidad”. Lo que realmente puede realizarse es convertir una oficina, por ejemplo, en vivienda, solicitando al Ayuntamiento correspondiente el cambio de uso.

¿Cómo se debe solicitar?

• Se deberá pedir un informe urbanístico al distrito de Urbanismo de la localidad con el propósito de saber si es posible realizar un cambio de uso.  En este punto es necesaria la ayuda de un arquitecto.
• Se trata de un proyecto de “obras mayores” por este motivo hay que averiguar si el inmueble cumple las exigencias. Esta información es esencial tanto para aquellos propietarios que teniendo un local quieran transformarlo en vivienda, como para aquellos que tengan intención de invertir, comprando una vivienda de este tipo.

Obtención del cambio de uso. ¿De qué factores depende?

• Se tiene en cuenta, por ejemplo, la altura del local, que sea igual o mayor a 2,50 metros.
• La densidad de viviendas del edificio. Consiste en un cálculo matemático que toma como parámetro la relación entre la superficie total construida en el edificio y los metros cuadrados de viviendas construidos, según consta en el Plan Urbanístico. De dicho cálculo se obtiene el número máximo de viviendas edificables.
• Al tratarse de una nueva construcción deben cumplirse las normativas relativas a Accesibilidad, Habitabilidad, Prevención de Incendios, Placas Solares y Telecomunicaciones. En caso de ser viable pedir un cambio de uso, se necesita un documento sellado por el ayuntamiento que así lo especifique y disponer de un informe urbanístico favorable como medios de prueba en caso de litigio.
• Ahora sí, deberemos contratar los servicios de un arquitecto para que nos tramite la solicitud de cambio de uso de local a vivienda y la petición de solicitud de licencia de obra.

La abogada de la compañía aseguradora detalla que cada ayuntamiento a la hora de otorgar licencias obliga al pago de tasas, además de exigir unas garantías por ocupar la vía pública, gestión de residuos y por la ocupación y coeficiente del importe total de la obra. Estas garantías se devuelven una vez finalizada la obra (cuando se obtiene la licencia de primera ocupación).

Además, es importante que, en el momento que uno se plantea comprar un local, se verifique que está inscrito en el catastro la división horizontal del local.

Nivel jurisprudencial

En octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté prohibido o aparezca limitado expresamente por el régimen de la propiedad horizontal.

Se considera como vivienda mínima aquella que dispone de estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados. No obstante, la superficie útil debe ser como poco de 25 metros cuadrados si tratamos de construir un estudio.

Los requisitos legales para cambios de uso de local a vivienda dependen de las exigencias técnicas de cada Ayuntamiento y Comunidad Autónoma.

¿Qué condiciones establece el Ayuntamiento de Madrid?

• No pueden existir viviendas que tenga ninguna de sus habitaciones o piezas (cocina, dormitorios o salón) por debajo del nivel de la acera, debiendo estar el suelo a nivel igual o superior de la acera.
• La longitud que debe ocupar la fachada ha de ser superior a tres metros.
• Disponer de cocina. Al ser un espacio donde se produce combustión o gases dispondrá de chimenea para la extracción directamente a cubierta, nunca a la fachada o a un patio, independientemente del hueco de luz y ventilación que cumplirán las exigencias que determine la normativa.
• La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de 250 centímetros al menos en el 75% de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 220 centímetros en el resto.

Cuando las obras están totalmente acabadas, el arquitecto debe emitir un informe final de obra y hay que tramitar la variación en el catastro. Deberá solicitarse también la licencia de primera ocupación.

Además, el arquitecto que dirige la obra deberá tramitar la cédula de habitabilidad, que en otras gestiones nos permitirá obtener altas de suministros definitivos (agua, gas, electricidad), poder empadronarse, realizar trámites bancarios, si es preciso obtener una hipoteca y se deberá escriturar la vivienda.

Es importante antes de iniciar cualquier tipo de obra, estudiar y planificar por parte de equipos de profesionales el coste económico que nos puede suponer realizar esta inversión