La prescripción adquisitiva o usucapión (institución jurídica del derecho romano, la usucapio) es el modo de adquirir el dominio (la propiedad) u otros derechos reales por la posesión y el transcurso del tiempo señalado en la ley.

El transcurso del tiempo afecta al nacimiento de derechos (prescripción adquisitiva o usucapión), pero también puede afectar a la pérdida de los mismos (prescripción extintiva).

Marco legal

Esta figura viene regulada por el artículo 1930 del Código Civil:

”Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”.

¿Cuáles son los tipos de prescripción adquisitiva?

Prescripción adquisitiva ordinaria

Establece el artículo 1940 Código Civil que: ”Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.

El artículo 1941 del Código Civil dispone: “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.

Vamos a desglosar cada uno de estos conceptos:

• Buena fe:  El poseedor ha de creer que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio. Esta creencia ha de mantenerse durante todo el plazo de la prescripción.
• Justo título: Es el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de que se trate, por ejemplo, la compraventa, la donación, la permuta, la herencia. 
• Tiempo predeterminado: los plazos son diferentes según se trate de bienes inmuebles o muebles. Para los primeros el plazo es de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes. Para los bienes muebles el plazo es de 3 años.
• Concepto de dueño: Significa que el poseedor ha de disponer del inmueble o cosa y ejercer como si fuera el dueño.
• Pública y pacífica: La posesión debe ser conocida, notoria, sin oposición y sin ejercer fuerza o violencia. 
• Continuada: La posesión debe ser continuada, es decir, no haber sufrido interrupciones.

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Prescripción adquisitiva extraordinaria

Esta modalidad no requiere de buena fe ni de justo título, pero los plazos posesorios se amplían. 

Si se cumplen estos plazos se puede optar a la usucapión a pesar de no ser el dueño del bien en ningún caso y bajo ningún título válido.

En el caso de bienes muebles, éstos deberán de tenerse durante al menos 6 años; en los bienes inmuebles la posesión se extiende hasta 30 años. 

¿Qué efectos tiene?

El principal efecto de la prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real, que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos señalados.

La adquisición se produce automáticamente en el momento en que se cumple el plazo del tiempo, pero debe ser declarada mediante la correspondiente acción judicial para obtener una sentencia dictada por el Juzgado.

El usucapiente (el poseedor) tendrá la carga de la prueba del hecho de la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria, tendrá la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión.

La usucapión posee carácter retroactivo, es decir, una vez consumado el plazo la adquisición del derecho se entiende que se produjo al inicio de aquél.

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Luis Delgado | Abogado de Legálitas

Referencias legales:

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. Título XVIII de la prescripción. Arts. 1930 a 1960.

Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (Arts. 531-23 al 531-29)