• Aumentan las consultas de propietarios de viviendas afectados: los que vendieron por debajo del precio de compra y los que perdieron un inmueble por ejecución hipotecaria o dación en pago.

• Cada vez más sentencias reconocen la incongruencia de pagar plusvalías cuando no se obtiene una ganancia, sino una pérdida, por la venta. 

Legálitas ha detectado un aumento en el número de consultas de los clientes, provocadas por las últimas sentencias que están permitiendo a los contribuyentes recuperar su dinero en relación al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (IIVTNU) más conocido como plusvalía municipal.

Si hace pocos meses, una sentencia abría la puerta a reclamar a Hacienda lo pagado por el IRPF de la prestación por maternidad, irrumpe ahora un nuevo fenómeno que va a generar múltiples casos en los juzgados españoles.

Cuando se transmite un inmueble, el vendedor tiene que pagar dos impuestos: 

• La ganancia patrimonial en su declaración de la Renta. 
• La plusvalía municipal que debe abonar en el plazo de 30 días hábiles desde que tiene lugar el acto.

La ganancia patrimonial depende del valor de compra y del valor de venta, de tal manera que si existe un beneficio se tributa por él en la autoliquidación de IRPF, y se paga entre el 19% y el 23%. Sin embargo, la plusvalía municipal no depende del valor de compra o del valor de venta y es recaudado directamente por el ayuntamiento de la localidad en la que está situado el bien inmueble.

Siempre ha generado bastante controversia, ya que los importes a pagar suelen ser bastante elevados. De acuerdo con el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales, este impuesto grava el incremento de valor que experimenten los inmuebles, que se pone de manifiesto a consecuencia de su transmisión.

Sin embargo, a la hora de calcularlo, el ayuntamiento no tiene en cuenta si ha habido o no un incremento de valor en el inmueble, sino que toma como base el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente en función del número de años que hayamos tenido el bien y, además, por un tipo impositivo que viene contemplado en la Ordenanza Municipal de ese ayuntamiento. Por ello, el resultado siempre es positivo y deberemos pagarlo, aunque hayamos tenido que vender por debajo del precio de compra, algo a lo que se han visto obligadas muchas familias en estos últimos años, como consecuencia de la crisis que ha venido atravesando el país.

La base argumental que se está utilizando para reclamar, y que los tribunales están estimando, es el hecho de que en estos casos no obtenemos una plusvalía: Si yo vendo un inmueble por un precio más bajo del valor por el que yo lo adquirí, no tengo una ganancia sino una pérdida, por lo que es incongruente que se me esté obligando a pagar por una plusvalía que no existe. Como prueba se está aceptando simplemente la propia escritura de compra y la de venta.

A modo de ejemplo, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 805/2013 de 18 de julio, ha señalado que "el impuesto grava, según el artículo 104 de la Ley de Hacienda Locales el incremento de valor que experimenten los terrenos, y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad" Y concluye que "la ausencia objetiva de incremento de valor dará lugar a la no sujeción al impuesto".

Más recientes son otras dos Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de fechas 10 y 28 de junio de 2016, en la sede de Valladolid. En ellas se ha establecido también que no existe incremento del valor del terreno necesario para que se produzca el hecho imponible del IIVTNU (plusvalía), ya que a la vista de las pruebas aportadas por los interesados, “no se justifica que se someta a tributación un incremento que es inexistente”.

El caso de los que perdieron el inmueble y además están obligados a pagar plusvalía

Especialmente duro es el caso de aquellos que debieron pagar plusvalía, no por una venta, sino después de haber perdido el inmueble por no haber podido hacer frente al pago de la hipoteca, bien en una ejecución hipotecaria, bien en una dación en pago, a pesar de que el valor por el que se transmite es generalmente muy inferior al de precio por el que lo compraron.

Aunque se estableció para estas situaciones una exención del pago de ese impuesto en el Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, solo afecta a los casos en que se trata de la vivienda habitual y además no se disponga de más bienes.

Es decir, que segundas viviendas, oficinas y locales de negocio quedaron fuera y sus dueños (a pesar de perder el inmueble por no poder pagar la hipoteca), quedaron en deuda con su ayuntamiento por “el incremento de valor” que les supuso esa pérdida.

Y como en la mayoría de los casos no pagaron la plusvalía (si no podían pagar la hipoteca, difícilmente podrían pagar la plusvalía) fueron sancionados.

Cómo reclamar

Por ello en base a lo anterior, desde Legálitas recomendamos la reclamación de este impuesto teniendo en cuanta los siguientes pasos:

• Una vez que se ha efectuado el pago del impuesto, (requisito fundamental), el primer paso es presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos, ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, haciendo constar el importe satisfecho.
• De este modo habremos abierto la vía administrativa, y la Administración nos tendrá que contestar dándonos plazo para interponer Recurso de reposición y si lo permite (hay poblaciones que no disponen del Tribunal Económico Administrativo municipal) a continuación Reclamación Económico Administrativa que será resuelta esta última por el Tribunal Económico Administrativo municipal correspondiente, agotándose así la vía administrativa.
• Es entonces cuándo podremos iniciar un procedimiento judicial que es dónde más posibilidades de ganar tenemos. El plazo es de dos meses para interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente, y así veremos si dicho tribunal nos da o no la razón.

Antes de iniciar la vía judicial es aconsejable valorar cada caso, porque no siempre va a compensar interponer un contencioso administrativo.

Si el propio ayuntamiento nos realiza la liquidación (porque ha pasado el plazo voluntario para pagarlo y no lo hemos hecho o porque realizan liquidación administrativa) y nos da un plazo para contestar, hay que aprovechar dicho plazo para interponer el correspondiente escrito de alegaciones o recurso de reposición, pero no debemos olvidar efectuar el pago.