El presente artículo pretende informar de los posibles problemas que siempre surgen “después de haber comprado la vivienda” respecto al recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Es por ello importante que el comprador antes de realizar cualquier operación de desembolso dinerario compruebe que la vivienda está al corriente de pago del IBI, y exigir al vendedor el último recibo del referido tributo. 

En caso contrario, comprador se encontrará con el problema de la obligación de pagar ese IBI atrasado, pero con el límite que el ayuntamiento tiene derecho a cobrar los recibos impagados del año natural en que se compra la vivienda y del inmediato anterior. ( Art. 78 de la Ley general Tributaria del 2003 establece el referido límite de tiempo y art. 194 de la Ley Hipotecaria). Con una visita al Catastro se le informará si se el impuesto se ha liquidado o no.

¿Qué es el IBI?

Es un impuesto municipal el cual cada ayuntamiento lo fija libremente ygrava el hecho de ser titular de una vivienda, también conocido como “contribución”.

Su cálculo se parte del valor catastral de la vivienda del inmueble donde contribuirán para determinar el importe final, valores tan diversos como la ubicación, orientación, antigüedad, estado del inmueble, etc., al que hay que aplicar el tipo de gravamen, fijado por cada ayuntamiento.  

Lógicamente todo ello dependerá de la naturaleza del bien si es rústica o urbana tendrá un valor u otro, en el caso de los bienes inmuebles urbanos, habitualmente esa cuota estará entre el 0,4% y el 1,3%.  El hecho imponible está constituido por la titularidad de alguno de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles:

1. De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.
2. De un derecho real de superficie.
3. De un derecho real de usufructo.
4. Del derecho de propiedad.

Ésta lista es cerrada, de forma que ningún otro título jurídico constituye el hecho imponible del impuesto, ya que el legislador ha querido excluir otro tipo de derechos como puede ser el derecho de uso y habitación o la propiedad dividida.

Llegado este punto, ¿qué ocurre cuando no se paga el IBI? ¿Qué le pasa al obligado? Y ¿qué sanción conlleva?

Es importante advertir que el IBI es un impuesto de naturaleza colectiva y de devengo anual que deben pagar los titulares de un determinado inmueble a fecha 1 de enero. Es decir, en caso que se venda la vivienda el día 2 de enero, el anterior propietario deberá abonar el impuesto salvo que entre comprador y vendedor hayan pactado lo contrario. De hecho, es bastante común que a los vendedores se les olvide efectuar el pago del citado impuesto.

El obligado tributario muchas veces se olvida de realizar el pago ya sea por desconocimiento, imposibilidad, convicción, despiste o básicamente , aunque sin embargo, no es un caso único, propietarios que viven en el extranjero, divorcios, problemas económicos… o el simple olvido hacen que el IBI sea no sólo un problema económico no solo por la cantidad a desembolsar, puesto que el ayuntamiento no está obligado a notificar al sujeto pasivo su obligación de abonar el impuesto. Aunque, la mayoría envía comunicaciones informativas para que el contribuyente sepa que ha de abonar el importe derivado del IBI.

Como todo ello es competencia de cada ayuntamiento, será el mismo quién determine el período de pago en el que se debe abonar, ya en este caso la deuda de manera voluntaria. En caso que el contribuyente no abone el importe que le corresponda, el ayuntamiento iniciará los trámites de la vía ejecutiva.

Cuando no se pague en el período voluntario concedido, pero el contribuyente acude a realizar el pago de forma voluntaria, la deuda se encontrará en período ejecutivo y en ese caso se pagará con un recargo.

En caso contrario, será el propio ayuntamiento quién notifique una Providencia de Apremio, es un procedimiento iniciado por el ayuntamiento en el que se indica la existencia de una deuda por no haberla sufragado con un recargo que oscila del 5% al 20%.

Por último si no se cumple con la obligación de pago, de acuerdo con el artículo 169 de la Ley General Tributaria, el ayuntamiento procederá a actuar contra los bienes del deudor, incluso en última instancia se procederá al embargo de la vivienda por el importe que corresponda, incluidos gastos de costas, intereses, etc.

¿Cuántos años de IBI me pueden reclamar?

El presente impuesto se regula mediante Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo artículos 60 a 77 del, que establece que “prescribirá a los cuatro años el derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas”.

Es decir, cuando el obligado tributario no haya pagado sus cuotas durante varios ejercicios, el ayuntamiento de turno podrá reclamar los últimos cuatro recibos impagados, además del corriente.

En ningún caso, debemos confundirlo cuando el comprador de la vivienda recibe una notificación del ayuntamiento reclamándote el abono del impuesto impagado por el anterior propietario. En este caso, el artículo 78 de la Ley General Tributaria dice que el actual propietario responderá del pago del IBI del año en que compra y del año anterior, debido a la existencia de una garantía conocida como “hipoteca legal tácita”

Por último, y relacionado con esta cuestión, la Dirección General de Tributos el pasado mes de febrero indicó que respecto al inmueble con copropietarios, la posibilidad de solicitar al ayuntamiento la división del recibo del IBI en tantas liquidaciones como titulares de la propiedad coexistan por el importe que corresponda a su cuota de titularidad. Pero con la división del recibo del IBI y el giro de liquidaciones individuales y su pago, no excluye de responsabilidad solidaria al comunero sobre las liquidaciones dejadas de abonar por los restantes.

En cualquier caso, Marimon & Bas Abogados recomendamos que se domicilie el pago del IBI siempre y cuando la situación este completamente regulada, básicamente para que no se produzcan situaciones en las que más adelante se deba realizar el pago del impuesto más los recargos por demora en el pago.