En el supuesto de que el arrendador sea persona física titular de los inmuebles arrendados, puede tributar por las rentas obtenidas en el alquiler de los inmuebles en su declaración de IRPF como “rendimientos de capital inmobiliario” o como “Rendimientos de Actividades Económicas”.

Si es una sociedad, tributará por las rentas obtenidas en el Impuesto sobre Sociedades, pero no se considerará que realiza actividades económicas si no cumple con una serie de requisitos, y se le puede considerar como “empresa patrimonial” si no cumpliese los requisitos.

Para que por lo tanto se considere una actividad económica (el arrendamiento de inmuebles), debe disponer de un empleado a jornada completa como criterio objetivo según Ley, pero también existe un criterio subjetivo marcado por los tribunales.

IRPF – Cuando el arrendador es persona física.

Como hemos mencionado para que la actividad de arrendamiento sea considerada como una “actividad económica” en el IRPF, el Trabajador con contrato laboral, debe estar ligado a dicha actividad y estar contratado a jornada completa.

Recuerde que, cuando el arrendamiento se califica como actividad económica, no es posible aplicar la reducción por arrendamiento de viviendas. Ésta sólo es aplicable cuando los rendimientos se califican como procedentes del capital inmobiliario, Ley IRPF, art. 23.2. Pero a sensu contrario podrá deducir todos los gastos inherentes y correlacionados con los ingresos.

Postura de la Agencia Tributaria: Respecto al cumplimiento de este requisito en el IRPF, Hacienda aplica criterios muy rígidos. Por ejemplo:

1. No admite que la persona empleada sea un profesional autónomo o un gestor, ya que no habría contrato laboral, CV DGT V1705-20.

2. Tampoco considera que exista actividad económica cuando se tiene contratado a un trabajador a jornada completa que, al mismo tiempo, también trabaja a jornada completa para otra empresa (supuesto de pluriempleo), CV DGT V3319-20. En este segundo caso, Hacienda presume que el empleado no dedica su jornada laboral completa a la actividad de arrendamiento, por lo que se incumple el requisito para que se considere actividad económica.

Carga de trabajo suficiente – Criterio de la AEAT.

Igualmente, para que exista actividad económica es preciso poder acreditar que la contratación del empleado es necesaria para la gestión de la actividad. Es decir, se debe probar que existe una carga de trabajo suficiente, y así se han manifestado ciertos tribunales, TEAC 23-03-2021; TS 06-04-2012.

En este sentido, el número y el tamaño de los inmuebles arrendados puede ser un indicio muy relevante de la carga de trabajo. Así, si sólo se alquila un piso, local, o nave industrial, el hecho de disponer de una persona contratada difícilmente acreditará que existe actividad económica.

En este caso, si sólo se dispone de uno o dos inmuebles arrendados (aunque su valor sea elevado), Hacienda puede considerar que se ha contratado al empleado con la única finalidad de “aparentar” la realización de una actividad económica (al no existir una carga de trabajo suficiente que justifique dicha contratación). En cambio, si se arrienda un volumen relevante de inmuebles y se gestionan las incidencias propias de los alquileres (contratos, vencimientos, impagos, obras de conservación, declaraciones de IVA y retenciones), la necesidad de disponer de un empleado sí estará justificada y, por tanto, existirá actividad económica.

Beneficios fiscales si el arrendamiento se califica como Actividad Económica.

No menos importante son los impuestos ligados a los inmuebles, como Impuesto sobre el Patrimonio (IP), o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

El hecho de que el arrendamiento de inmuebles tenga el carácter de actividad económica es también de gran importancia en el ISD y en el IP, ya que permite que las personas con inmuebles alquilados disfruten de los incentivos de empresa familiar:

Si una persona tiene inmuebles alquilados y se considera que están afectos a una actividad económica, pueden quedar exentos en el IP, y así evitar la tributación en este impuesto por dichos inmuebles alquilados, así lo manifiesta la LIP, en su art. 4.Ocho.

Además, la transmisión de dichos inmuebles por herencia o donación también puede disfrutar de una reducción del 95% (99% en algunas CCAA´s”) en el ISD, LISD, art. 20.2.c.

No obstante, aparte del requisito de que los inmuebles alquilados estén afectos a actividades económicas, existen otros condicionantes que también deben tenerse en cuenta para disfrutar de los incentivos de empresa familiar; por ejemplo, tanto en el ISD como en el IP se exige asimismo que los rendimientos netos derivados de la actividad supongan la principal fuente de renta del titular de los inmuebles, así como en ISD periodo de permanencia, y si actúa como sociedad, también deben darse una serie de requisitos en el administrador.

Impuesto de Sociedades (IS) – Casos de sociedades con inmuebles

Actividad desarrollada por una Sociedad. Estos incentivos comentados en relación a los impuestos IP e ISD, también son aplicables a los socios con acciones o participaciones en dicha sociedad, cuando se posea acc/partc. que representan, al menos, el 5% del capital de sociedades que, a su vez, tienen inmuebles. En ese caso, la exención en el IP se aplica sobre las participaciones, y la reducción en el ISD, sobre la transmisión de éstas por herencia o donación.

Asimismo, si no se llega al 5% del capital, los incentivos pueden ser igualmente aplicables si el grupo familiar sí posee, como mínimo, el 20%.

Otro requisito reside, en que al menos el 50% de los activos de la sociedad debe estar afecto a actividades económicas. Si no se alcanza dicho porcentaje, los incentivos no son aplicables.

En cualquier caso, este requisito puede incumplirse durante 90 días al año.

Una vez satisfecho el requisito, los incentivos de empresa familiar se aplican proporcionalmente al porcentaje del activo afecto a actividades económicas. Por ejemplo, si un 60% del activo está afecto, un 60% del valor de las participaciones que se posean estará exento en el IP.  

Para que los inmuebles alquilados se consideren afectos a la actividad económica de arrendamiento es preciso que se cumpla el mismo requisito que en el IRPF: la empresa debe disponer de un empleado contratado a jornada completa que gestione el alquiler

En relación al IS - Impuesto sobre Sociedades, hay que tener en cuenta los requisitos comentados anteriormente, y no caer en el Régimen de sociedades patrimoniales.

En relación al empleado, al igual que en el IRPF, el ISD y el IP, para que se considere que la sociedad está llevando a cabo una actividad económica de alquiler es preciso que disponga de al menos un trabajador con contrato laboral y a jornada completa que se encargue de la gestión de los inmuebles, LIS, art. 5.1.

Ventajas de una sociedad patrimonial

Esta regla afecta de forma directa a las sociedades cuyo activo está constituido principalmente por inmuebles arrendados. Cuando más de la mitad del activo de una sociedad está constituido por valores o no está afecto a una actividad económica, es de aplicación el régimen de sociedades patrimoniales. Así pues, el hecho de que los inmuebles se consideren afectos a una actividad evita la aplicación de dicho régimen.

Tener la consideración de entidad patrimonial impide la aplicación de diversos incentivos, como, por ejemplo, el régimen de pymes que se define en la LIS, art. 101, o la exención por doble imposición del 95% en la venta de las participaciones de la sociedad patrimonial, que se define en la LIS, art. 21.5.

A tener en cuenta tras diversas sentencias y jurisprudencia:

Tras diversas publicaciones sobre los matices y requisitos en Sociedades para estar bonificadas en IP, IS e ISD, las sociedades de arrendamiento de inmuebles, se debe tener en cuenta lo siguiente:

1. Grupo de Sociedades. Pues bien, en el IS el requisito de tener un empleado a jornada completa se aplica de forma flexible. En primer lugar, según la ley del IS, cuando una entidad forme parte de un grupo mercantil, a la hora de valorar la existencia de la actividad económica de alquiler se deben tener en cuenta todas las sociedades del grupo. Por tanto, existirá actividad económica cuando una sociedad tenga su activo principalmente constituido por inmuebles alquilados y cuando de la gestión de dichos alquileres se encargue un trabajador contratado por la propia empresa o por otra entidad del grupo.

2. Subcontrata. Por otro lado, Hacienda también acepta la existencia de actividad económica en el alquiler de inmuebles cuando la empresa arrendadora subcontrata a un tercero para gestionar los alquileres. Para ello, sólo es preciso que el tercero disponga de los medios necesarios para desempeñar tal actividad (por ejemplo, una gestoría) , así las CV, DGT V1794-17 y V0090-24.

Ahora bien, Hacienda considera que este criterio sólo es aplicable al IS, de modo que no es extrapolable ni al IRPF, ni al IP, ni al ISD. En dichos impuestos sigue siendo necesaria la contratación de una persona a jornada completa para que la actividad de alquiler se considere actividad económica (no es posible subcontratar la gestión a terceros).

Por todo lo expuesto, debe tener en cuenta los requisitos y condicionantes, para determinar si le conviene como persona física actuar como “actividad económica” en el arriendo de inmuebles, teniendo en cuenta todo el escenario de tributos afectados, y si actúa a través de una Sociedad, debe conocer así mismo las obligaciones tributarias para disfrutar de la exención en IP  e ISD, así como poder aplicar el régimen de pymes.