A la hora de elegir una hipoteca son muchos los factores que pueden hacer que te decantas por una u otra. Como te explicábamos en el post sobre los diferentes tipos de interés (fijo, mixto, variable), cada uno de ellos tiene sus pros y sus contras. Puede que una de las circunstancias que hagan que optes por una hipoteca variable en lugar de a tipo fijo sea la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés. Sí, a tipo variable, pues se trata de una comisión propia de las hipotecas a tipo fijo.
El artículo 9 de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario hace referencia a los supuestos en los que esta cláusula puede ser incluida en un préstamo. El punto 1 del artículo señalado indica que “en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés”. Esto viene a señalar lo ya indicado: las hipotecas a tipo variable no deben incluir esta cláusula.
Se trata, por tanto, la compensación por riesgo de tipo de interés, de un porcentaje fijo que se debe indicar en el contrato hipotecario y que se aplicará solo en los casos en los que al cancelar la hipoteca el banco acredite una pérdida de capital. Esta cláusula es independiente a la cláusulas de desistimiento que también incluyen los préstamos con garantía hipotecaria.
¿Sobre qué cantidad se calcula esta cláusula?
Como ya te hemos indicado, se trata de un porcentaje fijo del cual te debe informar el banco. Si tu opción es una hipoteca a tipo fijo, intenta negociar el porcentaje de esta cláusula. Pese a que no todas las entidades la incluyen, ahora que este tipo de préstamos está en auge, sí es habitual encontrarlas al leer el contrato de préstamo.
La normativa vigente no establece un mínimo a esta comisión. De ahí la importancia de negociar un buen interés, asumible en caso de cancelación anticipada de la hipoteca. Algunas entidades bancarias llegan a fijar esta cláusula en el 5%. Siempre, como te decíamos, en caso de acreditar que sufren una pérdida de capital con la operación financiera.
Por ponerte un ejemplo. Si quieres cancelar tu hipoteca fija cuando te faltan por amortizar 100.000€ y el banco sufre esa pérdida, si firmaste una cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés del 1%, deberás abonar al banco, además de esos 100.000€, 1.000 € más en concepto de esta cláusula. A ello se podría tener que sumar, si así se incluye en tu hipoteca, el porcentaje aplicable por vencimiento anticipado, fijado por ley en un máximo del 0.5% los cinco primeros años o del 0.25% a partir de entonces.
Ojo con otras cláusulas de las hipotecas
Hoy en día y pese a las reiteradas sentencias judiciales, los bancos siguen imponiendo a sus hipotecados el pago de todos los gastos para formalizar el préstamo. Esos gastos son, principalmente, tasación, notaría, gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Todo ello lo puedes reclamar. Los bancos están dando la razón a los hipotecados. La cláusula que impone todos los gastos de formalización al consumidor fue declarada nula por abusiva.
