• La entidad especializada considera injustas las comisiones de las que se hace cargo el acreedor con privilegio especial cuando este es el adjudicatario y las elimina de su modelo.

Escrapalia dejará de cobrar comisiones al adjudicatario de una subasta extrajudicial cuando este sea el acreedor hipotecario que tiene un privilegio especial sobre el inmueble subastado, procedente de un proceso concursal. Este tipo de subastas forman parte de procesos de liquidación cuyos activos tienen cargas hipotecarias y el acreedor para recuperar su deuda debe participar en la misma.

Se trata de poner fin a una práctica existente en procesos de liquidación de activos, a través de subastas extrajudiciales, que llevan a cabo entidades especializadas. Estas entidades cobran una comisión al ganador, acordada por contrato entre la Administración Concursal y la entidad especializada de entre el uno y 5 por ciento.

Sin embargo, la compañía ha detectado que en el caso de activos cuyo valor de tasación actual es alto y muy inferior a la deuda garantizada el propio acreedor acaba siendo el único participante o el mayor postor por lo que no consideran justo cobrar estas comisiones cuando es este el adjudicatario final. Para muchas entidades especializadas, estos inmuebles son los más rentables en subastas extrajudiciales pues apenas requieren inversión en la difusión y comercialización de la subasta por parte de la entidad especializada, ya que tienen asegurada la venta a acreedores privilegiados, por no ser de interés para terceros. Pueden verse en los portales de subastas con pocas fotografías, generalmente de Google, muy poca información y sin apenas publicidad.

Escrapalia, que incrementó exponencialmente su volumen de inmuebles desde 2019 llegando a crear un portal de subastas específico para bienes raíces, ha trabajado con los acreedores privilegiados desde hace dos años reduciendo estas comisiones en sus procesos de ejecución hipotecaria, y ha invertido en equipo humano y en desarrollar acciones para proceder a una adecuada difusión en su comercialización de cara a aumentar el interés de terceros que no sea el acreedor con privilegio. Por ello, el portal tiene una tasa de adjudicación al acreedor privilegiado del 27 %, muy por debajo de la media del sector y una alta tasa de adjudicación a terceros.

Para el responsable de Inmuebles de Escrapalia, Daniel Barrientos, “hemos considerado que estas comisiones al acreedor privilegiado, que pretende recuperar deuda de la empresa en concurso, suponen un flaco favor a nuestro sector, clientes, a las empresas concursadas, y por supuesto al acreedor”. Así, Escrapalia elimina esta comisión de su modelo, una solución justa donde el acreedor con privilegio especial no asumirá costes para adquirir “sus propios inmuebles”.

Igual que denuncian esta práctica que se ha realizado de forma generalizada en el sector de las entidades especializadas, también consideran que, si queremos que estas empresas tan necesarias sigan existiendo, deben cobrar por el servicio que realicen. Por ello, el fee de comercialización será la suficiente para no incurrir en pérdidas por gastos asociados a la comercialización.

A partir de ahora, subraya el directivo “si obtenemos el éxito en la comercialización superando al acreedor, cobraremos la comisión al tercero, si por el contrario no lo conseguimos, ya sea por el alto valor de la carga, ya sea por la complejidad del activo o simplemente por la falta de demanda, y es el acreedor el adjudicatario, tendrá que pagar únicamente unos costes fijos por el servicio de comercialización que aportamos al proceso de venta, costes que derivan de un trabajo de marketing que será debidamente justificado con un informe final de subasta de las acciones realizadas”.

El responsable apunta, además, “queremos facilitar el trabajo a los administradores concursales, ante la posible avalancha de concurso de acreedores que supondrá el fin de la moratoria impuesta por el Gobierno a raíz de la crisis derivada de la pandemia”. Las subastas extrajudiciales en el concurso de acreedores juegan un papel clave no solo para agilizar la salida de activos en liquidación, sino para resolver parte de las deudas a los acreedores privilegiados.