Es posible que alguna de las personas que lean este post se encuentre con que tiene una vivienda con bastantes metros cuadrados y en alguna ocasión se le ha ocurrido si podría o no segregar una parte de la misma, utilizando una parte para vivir y alquilando o vendiendo la otra, o simplemente utilizándola para otros menesteres con separación de la que constituya la vivienda principal.

Otro supuesto práctico con el que podemos encontrarnos y que en la actual crisis económica puede darse con bastante frecuencia, es la de un local en el que se está ejerciendo alguna actividad profesional y se nos queda grande de tal modo que decidimos segregar una parte de ella para destinarla, por ejemplo, a alquiler.

Esta opción de segregación es la que vamos a tratar de explicar en este post, del que marca un antes y un después la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuya disposición final primera contiene modificaciones sobre la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.

No se puede hacer depender –dice la Exposición de Motivos de la citada Ley 8/2013- algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.

Ley de propiedad horizontal

En este sentido recordemos el hoy derogado art. 8 LPH que decía que “los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes”.

Así recordemos también que el artículo quinto in fine LPH dispone que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que dispone sobre validez de acuerdo, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”.

Del mismo modo la norma primera del artículo 17 LPH establece los quorum al que se deberán sujetar los acuerdos de la Junta de propietarios para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los Estatutos, y vemos que en tal sentido se exigía la unanimidad.

Pero como venimos diciendo, desde la modificación de la LPH llevada a cabo por Ley 8/2013 y desde la derogación de su artículo 8º, los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de la superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los Estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

No obstante, requerirán de autorización administrativa, previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.

En este supuesto deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de 3/5 partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.

Por cuanto a los presupuestos procesales deberemos tener al menos en cuenta las siguientes consideraciones: puesto que el interés económico de la demanda superará –en la mayoría de los casos- los 6000 euros -en otros casos puede que sea indeterminada- conforme al artículo 249.2 LEC corresponderá la tramitación prevista para el Juicio Ordinario de los artículos 399 y ss LEC.

Como demandado deberá constar la Comunidad de Propietarios, en nombre de su Presidente, puesto que es la que ha de soportar la segregación pretendida.

Será Juzgado competente, conforme al artículo 45 LEC los Juzgados de Primera Instancia y conforme al art. 52.1.1º LEC, territorialmente, el del lugar en que esté sita la cosa litigiosa.

Licencias administrativas

Ya hemos avanzado, por cuanto al fondo del asunto, que la segregación de una vivienda deberá contar con las debidas licencias administrativas (licencia de obra mayor), así como la elaboración de un proyecto bajo la dirección técnica de un arquitecto y cumplir los mínimos exigidos por la cédula de habitabilidad (dimensiones mínimas de habitación, aislamientos de muros medianeros, aislamiento término y acústico etc..).

Con respecto a la cédula de habitabilidad, simplemente decir que la misma se tramita en los correspondientes ayuntamientos, con el visado de un Colegio Profesional de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.

La jurisprudencia actual condiciona dicha segregación a ciertos requisitos materiales y jurídicos, como que las partes segregadas sean de útil aprovechamiento, que no afecten a los elementos comunes, no alteren las cuotas de participación y que no se modifiquen la estructura y seguridad de edificio. Toda segregación debe realizarse según la legislación aplicable y la ordenación urbanística (artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Registro

No obstante, dentro de las misiones que competen a los Notarios y Registradores de la Propiedad, a la hora de otorgar escrituras públicas y proceder posteriormente a su registro, respectivamente, velar por el cumplimiento de las normas legales en esta materia y evitar que puedan tener cabida en el Registro, derechos reales, cargas y gravámenes que carezcan de trascendencia real.

Llegados a este punto considero oportuno hacer algunos apuntes según la legislación hipotecaria, pues según la misma y en virtud de la operación que estamos analizando –la segregación-, ésta podrá ser inmatriculada registralmente –en el Registro de la Propiedad- donde se encuentre la finca matriz como veremos a continuación (recordar el carácter potestativo de la inscripción –principio de rogación-)

Así pues, establece el artículo 47 RH que “Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.

No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos, casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro.

Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación”.

El artículo 49 RH, conforme al principio de tracto sucesivo abreviado o comprimido, establece que “Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación”.

Y siguiendo las exigencias del artículo 1280 CC, por el que se exige documento público para los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, vemos como el artículo 50 RH también nos exige la escritura pública para la segregación de fincas, al disponer que “Todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada”.

Es evidente que este tema –de la segregación de fincas- da para todo un manual, pero no es objeto de este post si no, simplemente dar una visión de esta figura jurídica y de las nuevas exigencias legislativas en régimen de propiedad horizontal, no obstante, por último sí me gustaría puntualizar una cuestión sumamente importante por cuanto a la hora de solicitar la licencia de segregación podemos encontrarnos con que la Administración no nos contesta, y en este sentido traer a colación la regla del apartado 4º del artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre de la Ley de Suelo, la cual nos preceptúa que no obstante tener que ser expresa la resolución que autorice dicha licencia, el sentido del silencio administrativo aquí será negativo.

Licencia de segregación y el silecio administrativo

De este modo los interesados deberán tener en cuenta las nuevas disposiciones acerca del silencio administrativo que la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPAC) establece en su artículo 21.4 “Las Administraciones Públicas deben publicar y mantener actualizadas en el portal web, a efectos informativos, las relaciones de procedimientos de su competencia, con indicación de los plazos máximos de duración de los mismos, así como de los efectos que produzca el silencio administrativo.

En todo caso, las Administraciones Públicas informarán a los interesados del plazo máximo establecido para la resolución de los procedimientos y para la notificación de los actos que les pongan término, así como de los efectos que pueda producir el silencio administrativo. Dicha mención se incluirá en la notificación o publicación del acuerdo de iniciación de oficio, o en la comunicación que se dirigirá al efecto al interesado dentro de los diez días siguientes a la recepción de la solicitud iniciadora del procedimiento en el registro electrónico de la Administración u Organismo competente para su tramitación. En este último caso, la comunicación indicará además la fecha en que la solicitud ha sido recibida por el órgano competente”.

Y en este sentido y conforme al artículo 24.2 LPAC, la desestimación por silencio administrativo tiene los solos efectos de permitir a los interesados la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo que resulte procedente”.

Para una mayor profundización sobre el tema relacionado con el silencio administrativo y sus incidencias en el derecho urbanístico, invito a que leáis uno de mis posts en www.derechoporlavida.com.