Un supuesto que acontece con frecuencia en la práctica es aquel en el que un particular decide demoler una casa antigua entre otras medianeras y sobre el solar de la misma construir una nueva vivienda. Por consiguiente, este particular se convierte en autopromotor de la edificación. Evidentemente para acometer unas obras de este calado tendrá que contratar a un arquitecto proyectista, al arquitecto director de las obras, al arquitecto técnico y, por supuesto, a la empresa constructora que lleve a cabo los trabajos.

Descrito el escenario en el que nos movemos, el caso concreto que exponemos en este comentario consiste en el derrumbe total o parcial, una vez iniciadas las obras de demolición, de una de las viviendas colindantes con la perteneciente al particular automopromotor.

Recordemos que en el ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación el promotor inmobiliario responde solidariamente con el resto de agentes en todo caso aun cuando pueda individualizarse la responsabilidad en uno en concreto. Pero, ¿sucede lo mismo en el caso que estamos exponiendo en el que el propietario de la casa derrumbada tendrá que ejercitar frente al autopromotor una acción de responsabilidad extracontractual?

En este sentido, la jurisprudencia mayoritaria de nuestros Tribunales de Justicia es clara al respecto cuando los promotores son personas físicas ajenas al negocio de la construcción y resultan ser los destinatarios finales de la vivienda, exonerándoles de responsabilidad si estos particulares o promotores carecen de ánimo de lucro y han delegado las facultades de dirección en los demás profesionales de la construcción. Enb tal caso, la responsabilidad deberá recaer en el agente o agentes que hayan contribuido al evento dañoso consistente en el derrumbe de la casa colindante.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 25 de enero de 2007, delimita perfectamente lo expuesto con anterioridad afirmando que, cuando la realización de una obra se encarga a un contratista, la responsabilidad corresponde exclusivamente a éste, siempre que del contrato de ejecución de obra no resulte una relación de subordinación o dependencia entre el promotor y el citado contratista. La extensión de responsabilidad al promotor solo puede justificarse cuando éste tiene el control de la obra y el contratista se encuentra sometido a su organización, vigilancia, control y dirección o bien cuando ha contratado a personal no cualificado profesionalmente para ejecutar la obra de que se trate (culpa in eligendo).

Como de manera muy elocuente describe la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 12 de julio de 2013: "los promotores, ajenos a la construcción que promueven sin ánimo de lucro, pueden desentenderse a partir de entonces del proceso. Gráficamente podrían vivir en otra ciudad e incluso en otro país, pues han procedido con arreglo a lo que les es exigible, contratando profesionales cuya capacidad no se ha probado fuese deficiente y en los que delegan el proceso constructivo”.

 

En conclusión, en la ejecución de una obra encargada a una empresa o profesional respecto del cual no existe relación de subordinación con el dueño de la obra, la empresa contratista tiene autonomía en su organización y medios y es la que debe asumir los riesgos inherentes a la obra contratada. La responsabilidad del promotor se limita a aquellos supuestos en los que se hubiera reservado participación en los trabajos, sometiéndolos a su vigilancia o dirección o bien cuando se trate de una promoción inmobiliaria con ánimo de lucro.